沈晓杰：住房政策右倾 老百姓买房多掏上万亿元

来源：新浪财经 2006-11-06

　　随着中共十六届六中全会的闭幕，构建和谐社会的大幕正式在中国拉开。

　　一旦迈进和谐治理中国的“新长征”，首先摆在人们面前的，就是要弄清究竟哪些是影响中国发展的“不和谐因素”。在前面的文章中，通过各种权威的民意调查，我们已经知道，，不管是大中城市还是中小城市，高房价问题都已成为居民“最头疼”的第一大难题。

　　当高房价和住房问题成为中国城市中公认的“最大不和谐因素”的时候，它也就“无可争议”成了“和谐构建”的决策者和实践者的“不可逾越”的一道难题。任何人都不得不反思：8年房改，为什么会使住房这一基本民生，变成了“中国城市最大的不和谐因素”？

　　经济适用房“失踪”之谜

　　1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”( 国发[1998]23号，简称23号文)公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度的改革，在全国拉开了大幕，中国从此走上了房改之路。

　　按照房改政策制定者当初的政策设计，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，房改的一个最基本、也是最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。整个23号文，用了三分之一以上的篇幅，对此加以突出说明。文件中特别强调：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。按照当时的一般推算，文中所述的“最低收入家庭”和高收入家庭，分别占了城市总人口的5%和10%左右，有的城市这两种家庭加在一起的比例，连 10%还不到(如南京)。这也就是说，按照23号文新给出的住房供应体系，占到整个城市的85-90%家庭，应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。房改后中国房地产市场的基本主流，应该是占绝对主导的“经济适用房模式”，而不是房地产商掌控的“开发商模式”。

　　经济适用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于当时还是副总理的温家宝再三对它高调力挺。他不仅特别强调大力发展经济适用住房 “既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志”，而且还语重心长的说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他一再叮嘱建设部的官员：“住房建设…以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变。”为此，国家的十五计划还明确提出发展房地产业要以经济适用房为重点。

　　据了解，经济适用房之所以被温家宝作为房改的重要目的和衡量是否成功的标志，关键就在于它有着一般商品房所不具有的三大特性：行政划拨土地、严控价格利润、取消政府乱收费。正是这三点使它“与中低收人家庭的承受能力相适应”，使老百姓能够买得起房。

　　但就在十五计划才执行到一半、中国市民的住房水平离“初步小康”(人均30平米)还差一大截之时，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号，简称18号文)出台了。这份新的“房改纲领性文件”，使普通百姓都不禁打了一个大大的“寒颤”。因为它宣告了占城市人口70-80%的“多数家庭”，今后不能再享有经济适用房，只能到开发商那儿去“购买或承租普通商品住房”。在这份文件里，经济适用房由“住房供应主体”被“阉割”成“具有保障性质的政策性商品住房”(2004年“房改新政”第一年，全国经济适用房的实际销售面积连住宅商品房市场的10%都不到)。

　　对这份号称要“促进房地产持续健康发展”的文件出台背景，很多人都表示出深深的不解和疑惑。因为就是按照建设部领导的说法， 1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，它对中国每个市民的“贡献率”只有0.887平方米(根据国家统计局年报，到2003年底，全国有城镇人口5.2376亿)；而按照国家信息中心房地产信息处一份研究报告，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达仅仅只有2.18亿平方米，人均“贡献率”连0.5平米都不到，仅有0.402平米(2004年全国城镇人口为5.4283亿)。人们疑惑的是，房改后的“住房供应主体”如此的“不作为”，“大力加强”还来不及，为何反而取消“普通市民的经济适用房”呢？！

　　和市民的“寒心”和很多人的“不解和疑惑”形成截然对比的是，房地产商们对18号文都“按捺不住”兴高采烈之情。据报道，潘石屹在参加了建设部组织的京城的一些房地产商学习18号令会议后，在接受媒体采访时不禁喜形于色地说了一番“意味深长”话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。报道称，任志强看完后也发出会心的一笑。北京另一房地产商张宝全认为：该文件“很实在，句句都在点子上”。在一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。

　　虽然取消经济适用房对普通百姓意味着生活成本的“最大提高”，但对于究竟是“哪只手”和“为什么”要取消它，建设部等“相关官员” 并没多做解释。倒是号称“地产总理”的任志强在兴奋之余向媒体吐露了一句真话：“当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。“任志强们”蓄谋已久的“灭”普通市民型经济适用房之心，由此可见一斑。

　　18号文为什么会使百姓和开发商的“感觉”“冰火两重天”呢？关键是它的实施，给老百姓和开发商两种完全不同的结果。

　　据中国社科院蓝皮书报告，在全面实施号称“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。而在此前从1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元，年均增加为57元。也就是说，2004年全国房价一年的增长水平，要比前六年年均增加的57元平均水平要高出295元。这就是“政策的威力”。因为正是在“18号文件”的“指引”下，全国90%的市民，只能到开发商那儿去买商品住房。而按照当初98房改的政策设计，他们应该享受的是政府提供的经济适用房。一旦住房市场的绝对操控权掌握在开发商的手里，在一个住房保障和房地产市场法律欠缺、公民对官员“胡乱作为”难以制约的社会体系中，“吸血成性”的开发商能干出什么样的“好事”就再清楚不过了。

　　据计算，仅2004年一年开发商通过操控房价“超速增长”而榨取的额外暴利就高达1000多亿元。这几年房地产市场在开发商“特殊利益集团”的操控下，房价更是一路暴涨，连来自中央最高决策层的调控措施也在开发商强势“反作用”和相关官员的“合谋”下屡屡“失控”。根据计算，现在开发商一年仅在商品住房上的暴利所得就高达4000亿元左右。

　　实际上，从2002年初开始，在全国的众多城市就出现了成批取消经济适用房的情况。应该说，这是中国房改“右倾化”的开始。和国际上5%左右的住房开发利润率相比，和国内平均不到10%的投资回报率相比，中国开发商的平均利润水平竟然高达50%左右，其中超额暴利部分占到35%上下。可以说，中国开发商之所以攫取如此高的暴利，完全是因为我们房改的实际导向“右倾化”导致的结果。粗略计算一下，房改“右倾化”的这五年，中国开发商通过控制房地产市场，攫取的暴利所得至少在上万亿元以上。这是在任何一个法律和制度健全、房地产市场健康发展的国家都难以想象的。

　　这10000多亿，既是开发商利益集团通过游说和影响政府决策所获得到的“红利”，也是老百姓用天文数字般的血汗钱，为房地产市场导向的“右倾化”及一项“并不健康”的“房改新政”所付出的额外成本。这样的“房改新政”究竟代表了谁，人们就再清楚不过了。

　　“让老百姓买得起房”，为何成了官员的“禁忌”？

　　在1998年公布实行的房改23号纲领性文件中，在其指导思想上有一个“基本原则”，就是房改要能“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。当时的建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也声称其多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表 ’的一项重要工作来抓。”

　　为了鼓励老百姓在房改后购买住房和“买得起房”，这份纲领性的房改文件还特别要求“经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力相适应”。并且还特别注明：“房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上”，财政和单位可以对无房和未达标的职工“实行住房补贴 ”。这样的“好事”，经历了8年房改后的今天的人们，恐怕连想也不想不出来。除此以外，这份文件还指出，“可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设”。当初的房改政策设计者可能再也想象不到，房改8年后，这些都成了今天有关部门和地方政府决定房地产和住房政策的行政官员的“政策禁忌”。

　　在房改8年后的今天，老百姓不仅在政府的各级执行层面，再也听不见有谁要把“让老百姓买得起房”的口号，作为住房政策的“根本目标和出发点”这一负责任政府的基本承诺，而且住房模式和房地产市场实际导向的结果，使中国的高房价和住房问题，成为公认的城市社会中“最大的不和谐因素”。

　　一项号称要为民造福的“改革”，在历经了漫长的“八年抗战”后，竟然成了制造社会最大不公、压迫民生和窒息经济的“最大的不和谐因素”，这多少有些黑色幽默式的讽刺意味。那么，这样的蜕变和异化的过程，又是怎样“得逞”的呢？对比一下23号文和18号文各自出台的“大背景”，人们就不难发现其中的“异化”过程。

　　1998年的23号文，标志着房改的真正开始。可以说，数以亿计的城市居民从住房要靠“公家买单”，到走向市场自己买房，国家和政府提供的以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，即是他们接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇住房制度改革时对城市居民所作的基本承诺，是新房改的“政策底线”。

　　23号文对经济适用房的定性和把居民买房的合理承受水平的标准定在“房价收入比4倍”，根本的目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物福利分房了，但政府一定要叫老百姓买得起房。实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但更有责任担当起让居民买得起房的国家和政府义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求。所以说，作为房改“纲领性文件” 23号文，基本的立场是站在民生的角度进行通篇考量。它即保证了普通大众的公民居住权利，“让老百姓买得起房”，也促进了住房制度的商品化改革，兼顾了公平和效率，其“导向”没有错。

　　但到了2003年，“时代的大背景”就不同了。2003年的前几年，正是“增长就是硬道理”大行其道之时，唯GDP增长为上等“非科学发展观”甚嚣尘上。几乎没有一个城市的书记市长，不是急着想通过抬高房价来提高GDP和为城市的形象工程增加“资本”。实事求是的说，早在18号文件取消普通市民的经济适用房之前，像上海等城市的经济适用房就已经“失踪”。所以在2003年发布的“房改新政”(18号文)上，其“指导思想”上要“明确”的，一是把房地产业作为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”，二是房地产市场化发展。但恰恰就在如何做到让平民百姓买得起房这个大是大非的问题上不见“说法”。“房改新政”不知对此是“忘了”，还是有意回避。但“新政” 执行后有一点普通百姓不可能不“铭刻在心”的就是：现在的人们越来越买不起房了。

　　如果说开发商的游说和影响力“打造”，是使中国的住房政策决策向右转的“外因”的话，那么相关政府官员错误的“政绩观”和对“代表性、先进性”的麻木甚至“颠倒”，则是中国住房政策“右倾”的主要“内因”。

　　住房模式“换位”，房地产成了加速贫富不均的工具

　　给8年的“房改”做一个基本的梳理，人们就会发现，不管以行政为主导的房改喊过什么样的口号，不管各级政府相关部门如何表态要“讲政治、做代表”，但房改8年博弈的最后结果，最大的嬴家还是以“垄断和暴利”为特征的开发商。各级众多的房地产政策导向的行政者,不仅成了开发商的“真正代表”，而且也最终使开发商成为中国房地产市场实际主宰者。开发商在房地产市场的“强势”如此之大，以至于当中央对房地产市场的宏观调控和他们的利益相冲突时，其号称“地产总理”的代言人甚至公开叫嚣“不盖房”。比这些公开的叫嚣更具“实实在在”威胁的是，中央对房价和房地产市场的一次又一次的调控，在开发商暗中的“强力作用”下，一次又一次的“失控”。在真正掌控市场的开发商模式的作用下，中国的城市房价继续是一路高涨，离世界公认的房价合理水平越走越远。以至于有人面对越发不可思议的高房价，发出无奈的调侃和由衷的悲叹：现在的社会，房价跟美国接轨 工资跟非洲接轨。

　　实际上，在当初取消福利分房、开始实行住房制度改革之时，以供应商品房为主的开发商模式，不仅不是其中的唯一选项，而且也不是主要的选项。它只是新的房改政策中，专门为占人口10%左右的高收入家庭所制定的一种住房供应模式。当时这也是一种对富人收入进行“调节”的办法。但谁也没想到的是，这种原本只为富人设计的“开发商模式”，仅仅过了几年，就取代经济适用房模式，成为中国房地产市场的真正主宰。18号文件的一纸公文，硬是把占中国城市人口80%、4亿多的普通大众，从政府保障的经济适用房模式的“怀抱”里，推向了张着“血盆大口”的开发商的手中，并美名其曰“坚持住房市场化的基本方向”。

　　官员们的“纵容”结果，首先使开发商成了当今中国最强势的“特殊利益集团”：在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了 4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。开发商成了拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。当全世界的住房商还在为 3-5%的平均利润率而劳作之时，当中国其他行业的社会平均利润率还只能在10%上下“摇摆”的时候，中国开发商正在以自有资金300%左右高的离谱“暴利率”，强取豪夺着社会公众的财富。

　　看到这里，人们就不难明白，当中国的房地产市场由“经济适用房模式”换位为“开发商模式”，当绝大多数市民买房只能任由开发商宰割，中国的房地产导向，就不仅不是对富人的“调节”工具，反而成了开发商特殊利益集团对全民财富洗劫的利器。

　　当一个市场，没人再喊“让老百姓买得起房”；

　　当行政的“公仆”和官员，没人敢对开发商的暴利说不；

　　当作为基本民生的住房，使70-80%民众对它“可望而不可及”；

　　当人民的居住权利，被“虚拟化”和“高价化”；

　　当社会主义的住房优越性，被“变异”到连资本主义的市场还不如…

　　我们，就到了不得不重新审视中国的住房制度导向和路线的时候了。

　　尤其是在进行构建和谐社会的“新长征”之时，

　　尤其是当我们还能记起当年红军战士“打土豪、分田地”的革命口号…