星期六, 十月 14, 2006

沈晓杰：住房政策右倾 老百姓买房多掏上万亿元

来源：新浪财经 2006-11-06

　　随着中共十六届六中全会的闭幕，构建和谐社会的大幕正式在中国拉开。

　　一旦迈进和谐治理中国的“新长征”，首先摆在人们面前的，就是要弄清究竟哪些是影响中国发展的“不和谐因素”。在前面的文章中，通过各种权威的民意调查，我们已经知道，，不管是大中城市还是中小城市，高房价问题都已成为居民“最头疼”的第一大难题。

　　当高房价和住房问题成为中国城市中公认的“最大不和谐因素”的时候，它也就“无可争议”成了“和谐构建”的决策者和实践者的“不可逾越”的一道难题。任何人都不得不反思：8年房改，为什么会使住房这一基本民生，变成了“中国城市最大的不和谐因素”？

　　经济适用房“失踪”之谜

　　1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”( 国发[1998]23号，简称23号文)公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度的改革，在全国拉开了大幕，中国从此走上了房改之路。

　　按照房改政策制定者当初的政策设计，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，房改的一个最基本、也是最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。整个23号文，用了三分之一以上的篇幅，对此加以突出说明。文件中特别强调：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。按照当时的一般推算，文中所述的“最低收入家庭”和高收入家庭，分别占了城市总人口的5%和10%左右，有的城市这两种家庭加在一起的比例，连 10%还不到(如南京)。这也就是说，按照23号文新给出的住房供应体系，占到整个城市的85-90%家庭，应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。房改后中国房地产市场的基本主流，应该是占绝对主导的“经济适用房模式”，而不是房地产商掌控的“开发商模式”。

　　经济适用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于当时还是副总理的温家宝再三对它高调力挺。他不仅特别强调大力发展经济适用住房 “既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志”，而且还语重心长的说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他一再叮嘱建设部的官员：“住房建设…以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变。”为此，国家的十五计划还明确提出发展房地产业要以经济适用房为重点。

　　据了解，经济适用房之所以被温家宝作为房改的重要目的和衡量是否成功的标志，关键就在于它有着一般商品房所不具有的三大特性：行政划拨土地、严控价格利润、取消政府乱收费。正是这三点使它“与中低收人家庭的承受能力相适应”，使老百姓能够买得起房。

　　但就在十五计划才执行到一半、中国市民的住房水平离“初步小康”(人均30平米)还差一大截之时，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号，简称18号文)出台了。这份新的“房改纲领性文件”，使普通百姓都不禁打了一个大大的“寒颤”。因为它宣告了占城市人口70-80%的“多数家庭”，今后不能再享有经济适用房，只能到开发商那儿去“购买或承租普通商品住房”。在这份文件里，经济适用房由“住房供应主体”被“阉割”成“具有保障性质的政策性商品住房”(2004年“房改新政”第一年，全国经济适用房的实际销售面积连住宅商品房市场的10%都不到)。

　　对这份号称要“促进房地产持续健康发展”的文件出台背景，很多人都表示出深深的不解和疑惑。因为就是按照建设部领导的说法， 1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，它对中国每个市民的“贡献率”只有0.887平方米(根据国家统计局年报，到2003年底，全国有城镇人口5.2376亿)；而按照国家信息中心房地产信息处一份研究报告，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达仅仅只有2.18亿平方米，人均“贡献率”连0.5平米都不到，仅有0.402平米(2004年全国城镇人口为5.4283亿)。人们疑惑的是，房改后的“住房供应主体”如此的“不作为”，“大力加强”还来不及，为何反而取消“普通市民的经济适用房”呢？！

　　和市民的“寒心”和很多人的“不解和疑惑”形成截然对比的是，房地产商们对18号文都“按捺不住”兴高采烈之情。据报道，潘石屹在参加了建设部组织的京城的一些房地产商学习18号令会议后，在接受媒体采访时不禁喜形于色地说了一番“意味深长”话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。报道称，任志强看完后也发出会心的一笑。北京另一房地产商张宝全认为：该文件“很实在，句句都在点子上”。在一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。

　　虽然取消经济适用房对普通百姓意味着生活成本的“最大提高”，但对于究竟是“哪只手”和“为什么”要取消它，建设部等“相关官员” 并没多做解释。倒是号称“地产总理”的任志强在兴奋之余向媒体吐露了一句真话：“当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。“任志强们”蓄谋已久的“灭”普通市民型经济适用房之心，由此可见一斑。

　　18号文为什么会使百姓和开发商的“感觉”“冰火两重天”呢？关键是它的实施，给老百姓和开发商两种完全不同的结果。

　　据中国社科院蓝皮书报告，在全面实施号称“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。而在此前从1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元，年均增加为57元。也就是说，2004年全国房价一年的增长水平，要比前六年年均增加的57元平均水平要高出295元。这就是“政策的威力”。因为正是在“18号文件”的“指引”下，全国90%的市民，只能到开发商那儿去买商品住房。而按照当初98房改的政策设计，他们应该享受的是政府提供的经济适用房。一旦住房市场的绝对操控权掌握在开发商的手里，在一个住房保障和房地产市场法律欠缺、公民对官员“胡乱作为”难以制约的社会体系中，“吸血成性”的开发商能干出什么样的“好事”就再清楚不过了。

　　据计算，仅2004年一年开发商通过操控房价“超速增长”而榨取的额外暴利就高达1000多亿元。这几年房地产市场在开发商“特殊利益集团”的操控下，房价更是一路暴涨，连来自中央最高决策层的调控措施也在开发商强势“反作用”和相关官员的“合谋”下屡屡“失控”。根据计算，现在开发商一年仅在商品住房上的暴利所得就高达4000亿元左右。

　　实际上，从2002年初开始，在全国的众多城市就出现了成批取消经济适用房的情况。应该说，这是中国房改“右倾化”的开始。和国际上5%左右的住房开发利润率相比，和国内平均不到10%的投资回报率相比，中国开发商的平均利润水平竟然高达50%左右，其中超额暴利部分占到35%上下。可以说，中国开发商之所以攫取如此高的暴利，完全是因为我们房改的实际导向“右倾化”导致的结果。粗略计算一下，房改“右倾化”的这五年，中国开发商通过控制房地产市场，攫取的暴利所得至少在上万亿元以上。这是在任何一个法律和制度健全、房地产市场健康发展的国家都难以想象的。

　　这10000多亿，既是开发商利益集团通过游说和影响政府决策所获得到的“红利”，也是老百姓用天文数字般的血汗钱，为房地产市场导向的“右倾化”及一项“并不健康”的“房改新政”所付出的额外成本。这样的“房改新政”究竟代表了谁，人们就再清楚不过了。

　　“让老百姓买得起房”，为何成了官员的“禁忌”？

　　在1998年公布实行的房改23号纲领性文件中，在其指导思想上有一个“基本原则”，就是房改要能“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。当时的建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也声称其多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表 ’的一项重要工作来抓。”

　　为了鼓励老百姓在房改后购买住房和“买得起房”，这份纲领性的房改文件还特别要求“经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力相适应”。并且还特别注明：“房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上”，财政和单位可以对无房和未达标的职工“实行住房补贴 ”。这样的“好事”，经历了8年房改后的今天的人们，恐怕连想也不想不出来。除此以外，这份文件还指出，“可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设”。当初的房改政策设计者可能再也想象不到，房改8年后，这些都成了今天有关部门和地方政府决定房地产和住房政策的行政官员的“政策禁忌”。

　　在房改8年后的今天，老百姓不仅在政府的各级执行层面，再也听不见有谁要把“让老百姓买得起房”的口号，作为住房政策的“根本目标和出发点”这一负责任政府的基本承诺，而且住房模式和房地产市场实际导向的结果，使中国的高房价和住房问题，成为公认的城市社会中“最大的不和谐因素”。

　　一项号称要为民造福的“改革”，在历经了漫长的“八年抗战”后，竟然成了制造社会最大不公、压迫民生和窒息经济的“最大的不和谐因素”，这多少有些黑色幽默式的讽刺意味。那么，这样的蜕变和异化的过程，又是怎样“得逞”的呢？对比一下23号文和18号文各自出台的“大背景”，人们就不难发现其中的“异化”过程。

　　1998年的23号文，标志着房改的真正开始。可以说，数以亿计的城市居民从住房要靠“公家买单”，到走向市场自己买房，国家和政府提供的以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，即是他们接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇住房制度改革时对城市居民所作的基本承诺，是新房改的“政策底线”。

　　23号文对经济适用房的定性和把居民买房的合理承受水平的标准定在“房价收入比4倍”，根本的目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物福利分房了，但政府一定要叫老百姓买得起房。实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但更有责任担当起让居民买得起房的国家和政府义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求。所以说，作为房改“纲领性文件” 23号文，基本的立场是站在民生的角度进行通篇考量。它即保证了普通大众的公民居住权利，“让老百姓买得起房”，也促进了住房制度的商品化改革，兼顾了公平和效率，其“导向”没有错。

　　但到了2003年，“时代的大背景”就不同了。2003年的前几年，正是“增长就是硬道理”大行其道之时，唯GDP增长为上等“非科学发展观”甚嚣尘上。几乎没有一个城市的书记市长，不是急着想通过抬高房价来提高GDP和为城市的形象工程增加“资本”。实事求是的说，早在18号文件取消普通市民的经济适用房之前，像上海等城市的经济适用房就已经“失踪”。所以在2003年发布的“房改新政”(18号文)上，其“指导思想”上要“明确”的，一是把房地产业作为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”，二是房地产市场化发展。但恰恰就在如何做到让平民百姓买得起房这个大是大非的问题上不见“说法”。“房改新政”不知对此是“忘了”，还是有意回避。但“新政” 执行后有一点普通百姓不可能不“铭刻在心”的就是：现在的人们越来越买不起房了。

　　如果说开发商的游说和影响力“打造”，是使中国的住房政策决策向右转的“外因”的话，那么相关政府官员错误的“政绩观”和对“代表性、先进性”的麻木甚至“颠倒”，则是中国住房政策“右倾”的主要“内因”。

　　住房模式“换位”，房地产成了加速贫富不均的工具

　　给8年的“房改”做一个基本的梳理，人们就会发现，不管以行政为主导的房改喊过什么样的口号，不管各级政府相关部门如何表态要“讲政治、做代表”，但房改8年博弈的最后结果，最大的嬴家还是以“垄断和暴利”为特征的开发商。各级众多的房地产政策导向的行政者,不仅成了开发商的“真正代表”，而且也最终使开发商成为中国房地产市场实际主宰者。开发商在房地产市场的“强势”如此之大，以至于当中央对房地产市场的宏观调控和他们的利益相冲突时，其号称“地产总理”的代言人甚至公开叫嚣“不盖房”。比这些公开的叫嚣更具“实实在在”威胁的是，中央对房价和房地产市场的一次又一次的调控，在开发商暗中的“强力作用”下，一次又一次的“失控”。在真正掌控市场的开发商模式的作用下，中国的城市房价继续是一路高涨，离世界公认的房价合理水平越走越远。以至于有人面对越发不可思议的高房价，发出无奈的调侃和由衷的悲叹：现在的社会，房价跟美国接轨 工资跟非洲接轨。

　　实际上，在当初取消福利分房、开始实行住房制度改革之时，以供应商品房为主的开发商模式，不仅不是其中的唯一选项，而且也不是主要的选项。它只是新的房改政策中，专门为占人口10%左右的高收入家庭所制定的一种住房供应模式。当时这也是一种对富人收入进行“调节”的办法。但谁也没想到的是，这种原本只为富人设计的“开发商模式”，仅仅过了几年，就取代经济适用房模式，成为中国房地产市场的真正主宰。18号文件的一纸公文，硬是把占中国城市人口80%、4亿多的普通大众，从政府保障的经济适用房模式的“怀抱”里，推向了张着“血盆大口”的开发商的手中，并美名其曰“坚持住房市场化的基本方向”。

　　官员们的“纵容”结果，首先使开发商成了当今中国最强势的“特殊利益集团”：在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了 4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。开发商成了拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。当全世界的住房商还在为 3-5%的平均利润率而劳作之时，当中国其他行业的社会平均利润率还只能在10%上下“摇摆”的时候，中国开发商正在以自有资金300%左右高的离谱“暴利率”，强取豪夺着社会公众的财富。

　　看到这里，人们就不难明白，当中国的房地产市场由“经济适用房模式”换位为“开发商模式”，当绝大多数市民买房只能任由开发商宰割，中国的房地产导向，就不仅不是对富人的“调节”工具，反而成了开发商特殊利益集团对全民财富洗劫的利器。

　　当一个市场，没人再喊“让老百姓买得起房”；

　　当行政的“公仆”和官员，没人敢对开发商的暴利说不；

　　当作为基本民生的住房，使70-80%民众对它“可望而不可及”；

　　当人民的居住权利，被“虚拟化”和“高价化”；

　　当社会主义的住房优越性，被“变异”到连资本主义的市场还不如…

　　我们，就到了不得不重新审视中国的住房制度导向和路线的时候了。

　　尤其是在进行构建和谐社会的“新长征”之时，

　　尤其是当我们还能记起当年红军战士“打土豪、分田地”的革命口号…

posted by huks @ 7:02 下午   0 comments

星期五, 十月 13, 2006

转载并保存沈晓杰的大作《中国房地产十大批判》

中国房地产十大批判
开篇前言：
它不仅是城市居民最为关注的头号民生难题，而且也是提升百姓生活水平的最大成本和障碍，是地地道道的事关民生的最大市民政治
高房价，压在当今中国市民身上“最重的大山”

中国新思维：用民生的眼光评判改革的成效
 在经历了四分之一世纪的改革开放的高速发展后，中国百姓的生活也出现了空前的“裂变”。
越来越多的中国人已开始从“发展的结果”,来评价和反思中国的改革，力图在得失的比较和权衡中，寻求和探索中国改革发展的最优途径。
“科学发展观”的“建立和谐社会”，是新一代的领导人对改革这么多年的发展的所作的准确的总结，是今后中国发展的总纲。
“坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”——当这几句话去年底被在青海考察的中中共中央总书记胡锦涛再一次突出强调时，人们深切感觉到了，“共享富裕”在最高决策层中日渐加重的份量；
当 胡锦涛要求各级官员“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”，人们不仅读到了民生在中国最高领导人心目中的位置，而且也看见新一代领导人的 所大力倡导的“新三民主义”（权为民所用、情为民所系、利为民所谋），已经从政策制定的谋篇布局，进入到 “精耕细作”的实施推进的阶段。“立党为公、执政为民”，正走进老百姓的“民生”之中。在2月21日召开的中共中央政治局讨论政府工作报告稿和审查十一个 五年规划纲要草案稿的会议，还专门强调：坚持把解决涉及人民群众切身利益的问题放在突出位置。
“新三民”改革观，剑指“最重的大山”——高房价
改革的深入和利益群体博弈的强 化，使得社会矛盾千变万化。那么，在现实的生活中，什么才是“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”呢？中国社会科学院经过在全国范围内的调查和研 究，得出的结论是“买房贵 上学贵 看病贵已成为新民生三大问题”，也被称之为“新的三座大山”。老百姓的“老生常谈”，终于被国家最高的权威智囊所认可。
而在这新民生的三大问题中，“住房贵”，又因为和百姓收入的关联度最高、影响他们生活水平的力度最大，而成为民生中的头号难题。根据最新公布的中国社会调查所为今年“两会”所做的对全国１６个城市公众的调查，住房已成为老百姓最关注的“两会”话题，关注度高达７５．３％。
据 国家统计局前几年所作的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，在中国城市居民家庭户均22.83万元总的财产中，房产就占到家庭财产的47.9%，达 到10.94万元。其他包括存银行、买股票、搞经营和家里的大件耐用消费品等所有的家庭财产加到一起，才只有52.1％，仅仅比家庭房产多一丁点。而这还 是在房地产暴涨之前的2002年中的统计。在经历了这几年的房价疯涨以后，大多数城市房产的价格都翻了一倍以上，大中城市里花上20多万元就可以买到的新 老住房已十分罕见。而居民的其他的财产收入增长，却远远落在房价的后面。推算下来，现在的家庭房产已成了占据居民家庭财产四分之三的超级主力。对城市居民 来说，有房无房，房大房小，是好是坏，不仅是关系到他们财富的绝对多寡，而且更成为他们可否实现全面小康、和谐安宁生活的头等大事。
万众一心，一起 “搬走”“最重的大山”——高房价
这个超级主力同样更意味着， 任何人要成为有房户，要有“体面和尊严”居住，至少要花掉毕生所赚取的四分之三全部财产，才能“居者有其屋”。人们不禁惊奇地发现，来世一趟，“居住权” 不仅不是与生具有的，而且竟成了人生在世的“最大成本”。“居者有其屋”，在不经意之间，突然变成了“奋斗一生只为屋”！
这也就难怪在老百姓中早就流传这样的现代民谣：“房改就是要把你的钱包掏空 ，教改就是要把你的父母逼疯 ，医改就是要给你提前送终。”而在这三者之中，最狠的“掏空钱包”的高价房。
因为“住房贵”问题的刚性还在于：没人能够无房可居度一生。
你可以通过多多锻炼身体，尽量使自己少生病，或者没病得不得了的时候，能抗就抗一下，但你不能没房住；你也可以让孩子少读一些书，或者只在基本的学校受受教育，但你如果只是一个homeless（无家可归者），所有这一切都将没有保障。
高价房，已成为对百姓生活水准和质量好坏影响最大的头号民生难题；
高价房，同样更成为提高和改善人民生活的最大成本和障碍；
高价房，已被亿万居民所公认为挡在他们走上和谐社会康庄大道的“最重的大山”。
现在， 是到了我们万众一心，一起来“搬走”这座“最重的大山”的时候了！

中国房地产十大批判之一（1）
发展中国家，社会主义的国有土地，租地买房的中国居民住房负担的“房价收入比”却创造了世界之最，甚至超过了土地私有制下、最发达国家买地买房的数倍
“房改”，为什么会把民众的买房负担推向了“世界之最”
、都市新怪：七成新人买不起房 三成买房靠“啃老”
中国新一代，结婚成本“火箭般”飞向了天价
 一段时间以来，在国内不少网站和论坛上，盛传着这么一件“黑色冷笑话”：生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻职员们，有一天忽然都严肃起来，要一起做一道“解析题”，看看在各地“娶一个老婆的成本究竟是多少”。
南京人答题最快：娶一个南京老婆的成本是人民币70万。此言一出，一片哗然。南京小生的算法也很简单：房屋一套(市区80平米，均价6000元) 48万＋5万元中等装修
＋3万元家电及家具(有部分女方以嫁妆形式出资承担)＋10万元普通轿车一辆＋新马泰港澳或云南、海南度蜜月1.6万＋2.4万元的2年谈恋爱吃饭、娱乐和送礼费用，所有这些加在一起，不多不少正好是70万（婚宴开支和所收红包相抵，不列）。
由此推算，以男方家庭有20万的家产，他本人年收入5万来计算，最后得出结论是：讨一个南京中上条件的老婆的成本＝男方倾家荡产＋男人不吃不喝工作10年［(70-20)/5］。
应 该说，这位年轻人的算法除了在轿车和蜜月开支可删可减外扣除10万元以外，其他近60万元基本上属于正常。尤其是占开支最大的住房一项，每平米6000元 在南京城区内要买到较好的房子已属不易，而80平米的面积等有了小宝贝后连人均30平方米的小康标准也没达到。这还是一个接近中产（有20万元存款，年收 入达到5万元）的家庭的算法，一般普通的家庭就更可想而知了。
北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上，不比不知 道，一比吓一跳。南京的60万“天价”竟然还是最低的。其中北京结婚的合理的成本为85万元（其中在三环外买房80平米，为64万元），上海为100万元 （其中买房花去80万元）、深圳76万元（买房占其中58万元），广州为85万元（买房花去其中64万元），杭州和广州一样，总成本也是85万元，买房也 是为64万元（备注：各地的买房标准和南京一样，在市区的普通地方，面积均为80平米）。
“ 天价结婚”高速引擎：买房
面对这样的天价结婚成本，作为“准新人”的父母和兄长辈，也许早就是“十有八晕”了。因为这和他们那个结婚的年代相比，相差的可算是地地道道的“十万八千里”。
年 岁稍长的人还清楚得记得，在七十年代，结婚基本上就等于一个发喜糖和两家人在一起吃饭的钱。住房的问题，在领结婚证的时候一般单位就要帮助解决，尽管房子 很小很老。所有开销在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”（手表、自行车、缝纫机）和一些简单的家具之后， 才进入了几百元时代。从八十年代中开始，随着逐年不断增加的录音机、电视机等家用电器和请客规模和档次的提升，结婚成本才开始进入千元、万元时代；那时租 单位房子，房租也就几块钱。直到98年房改之前，当时一般人的结婚成本还是在几万元上下打转转。
也就是在这一代人的功夫，虽然人们的收入的水平从 过去的几十元提高了现在的几千元，涨了近百倍，但结婚成本却飞涨的更快，从100多元火箭般的涨到了50多万元以上。数千倍的涨幅，归根结底还是“高房 价”的“功劳”，尽管我们住房的面积只比比过去增加了1－3倍，尽管住宅的水平只有一点点的提高。
比较各地的天价结婚成本，你可以发现，除了买房 外，这几个大城市的结婚的其他花费加在基本上都是在20万元上下（深圳人给红包“份量”重一些，可以为新人省掉一些，南京人的生活水平低一些，花钱自然也 省了不少）。天价结婚成本的关键，还是在高昂的房价上。它占据了各大城市整个结婚成本的75％以上，高的达到80％以上。
如此高昂的结婚成本，使得社会上“黑色冷笑话”又有了“递进”的空间：现在小年轻为什么同居多，原来都是让高房价给吓得啊！事业小有成就、属于白领的“青年才俊们”都不敢结婚了，众多的打工仔就更只能搞“地下工作”了！
高房价下的“非常6＋1”：七成新人不买房，三成买房靠“啃老”
当然，年轻人到了谈婚论嫁 的年龄，婚总是还要结的。怎么办呢？上海市房地产交易中心下属一部门去年对该市上年12万对结婚新人的婚房进行了调查，发现有70%的新人因买不起房等原 因干脆选择和父母同住，两代人挤一挤照样也要过；而另外的30％新人虽买房结婚，但80%是靠父母资助，最流行和非常普遍的方法就是“六个人买一套房”， 即小俩口结婚买房的首付款由双方父母支付，他们自己则负担每月的贷款。
据了解，“六个人买一套房”的模式在全国的大中城市、尤其是像北京、上海、 广州、深圳等外地大学生就业集中的大城市极为普遍。双方父母为儿女买房拿出的首付款，大多是他们多少年一点一滴积攒下来作为晚年防老之用的“养命钱”。现 在为了儿女的有房结婚，只能把自己晚年一点微薄的福利“透支”出去。问题是，现在是父母为儿女“透支”养房，以后背负“按揭大山”的儿女还有能力赡养父母 吗？“提前送终”会不会由“冷幽默”变成“热现实”？

中国房地产十大批判之一（3）
中国市民，背负着全球最重的买房负担
对其他国家的居民住房水平和具体负担就承受状况有了客观的了解后，回过来再看看我们国内居民、尤其是大城市居民的住房负担是否合理，就会有一个更准确的认知和定位。
就拿我们上面所举例“天价结婚成本城市”来具体分析。依据的标准稍靠“小康”。即面积为90平米普通公寓、地点处在传统上市民所居住的市城区（不是郊县和新开发区）、三口之家（父母工作、子女上学）住一套房。就可以破解中国的大中城市的高房价究竟有多可怕了。
还 是先从南京开始。根据南京市房产局的“南京市网上房地产”的最新资料，传统上的南京六城区（包括重新规划后原来属郊区县的土地）商品住宅房价最高要 7000出头，低的也在5500上下，我们取6000元为其中间值（实际上这个结果只能买到南京六城区边缘的房子），6000元×90平米＝54万元。而 南京城区居民的收入，根据统计局方面的最新资料，在比上年“激增”19.9%的“超常规增长”后（长三角速度第一），2005年南京市城市居民人均可支配 收入为14997.47元，三口之家就是4.5万元。而按照南京本地媒体的另外一项报道，根据该市劳动保障部门的推算，去年南京职工人均收入正好突破2万 元，如果家家都没下岗，平均每户的年收入为4万元。根据一套54万元的房价标准，按照前者的推算，54万元除以4.5万元，南京的房价收入比为12，正好 比世界公认的房地产泡沫还多了一倍；而按照后者的推算，54万元除以4万元，南京的房价收入比又提高到了13.5，基本上相当于世界上公认为“国际最难承 受地区”房价的一倍。这也就难怪国人就是再“吃苦耐劳”，也经不住这样的“超级高房价压迫”。
按照南京的计算模式和标准，部分根据《个人理财》杂 志去年提供的2004年各大城市的人均收入资料，计算北京、上海、深圳、广州和杭州的市城区真实的房价收入比。由于《个人理财》杂志上的房价包括了郊区县 这些非传统上市城区居民所居住住宅的价格，所以还是以各地网友提供的资料为依据。各城市的实际城区房价分别如下：
城市 人均可支配收入 三口之家一年 房价 90平米总价 房价收入比
元 可支配收入 元 元/m 万元
北京 15638 46914 8000 72 15.35
上海 16683 50049 10000 90 17.98
深圳 27596 82788 7200 64.8 7.83
广州 16884 50652 8000 72 14.21
杭州 14565 43695 8000 72 16.48

这里应该特别说明的是：我们的房价收入比，是建立在“准小康”的低标准的基础上的。首 先在面积上和欧美等发达国家相比，我们的标准只定在他们的三分之一到二分之一，也就是说，如果面积标准向欧美看齐，我们的房价收入比要现在提高3－2倍； 如果再加上他们是精装修房，有的还配上高档电器，面积计算方法上也接近使用面积的话，我们的房价收入比还要抬高50％。
其实，不仅在相对负担上中 国大中城市的房价创造了“世界之最”，而且国内上海、北京等大城市的绝对房价，也超过了一些世界上发达国家大中城市的水平。一年前记者就问过一位经常在上 海工作的波音公司高级经理，同样水平、面积和档次的住房，是上海贵还是西雅图贵，没想到这位华人高级经理毫不犹豫的说，上海贵。上海有不少人在日本东京待 过。这几年回来的人纷纷网上发出感叹，上海内环内的实际房价比东京还要贵。一位经常在中美两国之间往来的跨国公司亚太地区经理也公司记者，按照同样的标 准，上海的房价比美国大多数城市的房价都要贵。
房价收入比，“穷国”真的该比“富国”高吗
据了解，国内的一些“既得利益集团”对“房价收入比”的国际比较极为“反感”，认为发达国家的房价收入比低是因为他们的经济水平所决定的，发展中国家本身由于经济实力的问题，房价收入比高是“很正常的”。情况真是这样吗？
稍 有些经济常识的人都会知道，这种说法是极为荒唐和可笑的。首先，它违背了发展中国家由于吃饭问题占了居民收入的极高比例（恩格尔系数高），人们不可能有更 多的财富支向住房，从而导致房价收入比低的基本的经济学常识；其次，它故意忽略了在新德里、墨西哥城和里约热内努这样的世界上人口最拥挤的发展中国家大都 市，很多的中下收入者不要买地就私自盖房（如贫民窟等）或政府提供相应住房保障（如墨西哥城的低收入者住房保障）的基本事实。
联 合国的权威研究应该最能说明问题。在1996年联合国召开的规模空前的世界人居大会上，联合国人居中心在《城市化的世界————全球人类住房报告》中不仅 指出衡量住房可承受性的最常见的一个指标是房价收入比，而且还特别强调，根据人居中心九十年代对经济发展水平各不相同国家52个主要城市所作的统计资料分 析：无论是低收入、中低收入、中等收入、中高收入国家，还是高收入国家，他们房价收入比的平均值的差别相当小。报告认为，当房价收入比的比值在2：1和3：1之间时，才意味着有相当大的一部分人能够购买住房。比值超过5以后，多数人购买住房的希望就变得比较“非常渺茫”。
其实，如果按照发达国家“含金量”高的标准来计算我们的房价收入比，那样的比值就不知道要高出“世界记录”多少倍。房价收入比突破50都是很正常的。在上面举例的平均年收入在5万元的大城市中，三口之家要花250万元买到“套内建筑面积”在200平米、
单价5000元的精装修别墅，的，也只能在地点和品质上“降低要求”才能实现。
全民共享的国有土地，“最沉重的负担”压垮了谁？
尤其需要特别指出的是，虽然我国一 些大中城市的房价收入比，按照“中国特色”的住房标准还是一般发达国家的数倍，但我们城市房地产市场的基础，还是社会主义制度下的土地国有，理论上应该是 为全民“共享”。我们买房所用的土地，还是“租用”国有土地的使用权，属于租地买房，使用期限也只有70年。而那些房价收入比比我们低得多的发达国家和一 般市场经济国家，他们的房地产市场体系是建立在土地私有制下的，属于买房买地，土地产权永远归买房人所有。
一个公民在社会主义制 度下，用全民所有的国有土地“租地买房”，所承担的负担，竟然比在私有制下的发达资本主义国家“买地买房”还要高得多，这种不可理喻的“极端对比”所发出 的强烈信号，已经非常明白无误的昭示我们，现在中国一些大中城市所进行的“住房制度改革”实际所导致的结果，不仅从根本上颠倒了社会主义公有制和资本主义 私有制的制度优劣，破坏了社会主义制度的基础，并且从导致的后果来看，它已经异化成对社会主义制度优越性的最大的践踏和嘲讽，成为从人民大众手中巧取豪夺 全民财富的“带血的工具”。
中国共产党的早期，曾有两份 “共产党宣言”。一份是建党时的《中国共产党宣言》。开门见山就亮出了共产主义者理想是主张将包括土地在内的生产工具“收归社会共有，社会共用”；另一份红军时期发布的《共产党宣言》,也坚决主张把革命的重心放在土地革命上。
从历史走回现实，执政党的理想和行政者作为的尖锐对比，难道给我们带来的仅仅还是“房价究竟应该是高还是低”之类的“经济技术分析层面”的思考吗？！

中国房地产批判之二(1)
城市的土地本来就 “国有”，意味着市民拥有共享的权利。但这“代表中国先进生产力的发展要求”的最公平的土地制度，为什么会产生了违背“最广大人民的根本利益”的最不公平房价
是谁盗取和倒卖了了我们的基本居住权

政治文明滞后 造就“不规范市场”的张狂
当一项“改革政策”的结果明显违背了基本常识和国际惯例，已经对民生造成了极大的伤害，那么也就到了应该及时地去探讨和反思这项政策的轨道和途径的正确与否的时候了。
世界银行和联合国的一些专家认为：一些国家和地区房价收入比之所以高，大多与这些国家和地区住房市场还不成熟、不规范或市场运行效率低有关。
我国大中城市居民的房价收入比及买房负担，已成为公认的“世界之最”，也可以说，是这些城市房地产市场极端畸形发展的突出标志。国际上权威专家的观点，同样也适合于对这些中国大中城市房地产市场的分析和判断。
实 事求是的说，由于社会主义中国的房地产市场起步较晚，直到九十年代末住房制度改革时才开始，房地产市场确实存在不成熟和运行效率低下的情况，但这还远远不 足以造成房价收入比的“世界纪录”。恰恰是房地产市场的“极端不规范”，依傍中国系统改革的不协调、尤其是政治文明建设的滞后的大环境，使得中国不少大中 城市房地产的畸形发挥到了极致。
之所以这样说，是因为在我们匆匆进行的房改中，有相当多的最基本的考量，被相关行政执行部门、尤其是地方政府的高官所疏忽。
如：在 制定房改的政策时候，基本参照的体系是私有制下的市场经济国家，忽略了不同社会制度导向和功能的根本区别，忽略了和社会主义国家之间的住房市场的比较和借 鉴。尤其是在急于从“福利分房”巨大负担中摆脱的大背景下，“唯市场论”使社会主义公民的基本居住权利从“负责任政府的基本义务”，变成了“大锅饭时代的 幻想”。
在居民住房问题上从“责任政府”到“市场政府”，还仅仅是权力变异的第一步。在后来的住房市场体系的实际操作中，“市场万能论”的喧噪，又使成熟住房市场下必须的严密规制和不可缺失的保障化为乌有。“市场政府”又变异为听任房价连年暴涨、任凭开发商垄断、掌控刚刚成长起来的各地的房地产市场。更有甚者，相当多地方的政府，和开发商合谋抬高城市的房价，成了名副其实的“失职政府”甚至是违背民意的政府。
正 是在这种状况下，宪法赋予大众的基本居住权，被行政者所漠视。失去了法律法规的保障，加上缺失人大政协和和舆论媒体的有效而强力监督，使本来就不成熟的、 刚刚成长起来的大中城市房地产市场，成了“张着血盆大口”的不法奸商和胡作非为的官员肆意巧取豪夺的“巨大蛋糕”。一方面，房地产成了中国公认最暴利的行 业，在连年评出的中国富豪排行榜上，靠着房地产暴富的不在少数；另外在地方官员一面，房地产不仅成了高官和市长们搞“光鲜”的所谓“政绩工程”的“巨大金 库”，而且更是成为腐败高官寻租的最佳“战场”。这几年所揭露出来的贪污上千万以上的贪官污吏们，有几个不是在房地产上“猛”捞了一把！
当然，所有这一切唯一的牺牲对象，只能是城市居民原本可以用极少的代价和成本就可以享有的体面住房权利。
问 题的关键在于，当一个城市，由于行政官员的胡乱作为，使广大市民的实际生活水平逐渐下降、生存的压力徒然而升，特别是城市居民最大的利益——住房权利被肆 意的践踏和牺牲的时候，为什么没有被列为“最大的行政过失”，去严查那些本该是代表大众利益的 “人民公仆”行政失责呢？一个突发的安全事故可以使省长市长被“追责下台”，一次偶然的污染环保事件也会让部级高官“引咎辞职”，为什么那些长期把老百姓搞得民不聊生、民怨甚大的高官和市长，就不能被罢免下台？
有人认为，根本的问题，是在经济改革的急剧发展同时，缺少相协调的政治体制改革及政治文明的同步发展。比如：
在把住房问题市场化的同时，保障和维护市民居住权的基本的人权理念和社会主义制度土地国有及全民共享的基本指导思想，在政府的行政作为中，有没有得到基本的体现？
当 国家房改政策规定的“以经济适用住房为主的住房供应体系”被地方政府演绎成“高价商品房占据房地产市场江山”的时候，当占居民人口七八成以上的中低收入群 体，按国家房改规定应该享受的“利润控制在3％以下”的经济适用房住房，被地方政府“所没收”，只能购买利润率在百分之几十甚至更高的高价商品房的时候， 有哪个高官和市长因为“贪污”了广大民众在民生上最大的权利和利益而被追究行政和政治责任呢？
当市长和高官在房地产市场上的施政作为，给民众的生活带来空前巨大的压力，生活质量急剧下降的时候，谁来纠正其错误的决策和行政？作为最高权力机构的人大，有谁对明显违宪违法的官员进行了弹劾和问责？
在市长和高官的政绩考核体系中，对老百姓生活影响最大、并直接影响执政党的执政之基和“民众票箱”、事关重大民生的的有关房价、医疗、教育和其他社会保障等方面的“民生幸福和满意指数”，有多少被考核和检讨？
当让老百姓买高价商品房的市长和官员，在号召老百姓“辨证看房价”的同时，自己却继续违背政策规定，新占据价值数百万元、豪宅一般的“官员福利房”的时候，有多少被当作“巧取豪夺”国有资产得到应有的查处？……
高房价问题，早已远远超出了单纯的市场经济和行政作为的范畴！用胡锦涛总书记的“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”的“新三民”思维来检讨和反思，可以使我们从本质上更看清问题的“政治属性”。“讲政治”已经成为破解高房价之谜的关键所在。

中国房地产十大批判之二（2）

买高价房，本质上就是买高价土地

人们都知道，房地产最核心、最关键的，不是在“房”，而是在“地”。老百姓买房，其实从根本上来说就是“买地”。
让我们做一个大胆的假设：如果我们不考虑“地”的因素，可以自己盖房（就算是“空中楼阁”），那么，“居者有其屋”的成本和代价究竟是多少呢？
答 案其实很简单。因为盖房所用的建筑材料是一定的，市场价格也是公开的，所用的人工费用和成本也是固定和透明的。业内人士介绍，建造住房成本的建安费，根据 住房结构和房体的不同（如平房、多层、小高层和高级别墅等），每平方米的造价也就是500元到1500多元不等。造价最高的要数高层住宅，也还是2000 元不到。这也可谓是独立于土地之外的“单纯的房价”。如果是农民自己建房，三层别墅小楼，4－500平米，十多万元钱就可以解决问题。毛坯房每平米的造价 也就在300元左右。
在九十年代末城市住房改革之前，市民盖房所需的土地都是由国家划拨单位或者房管部门，真正是国有土 地，市民享有。那时的房价，基本上就等于我们上面所述的“单纯房价”。这也就是为什么当初实行房改时，居民只要花上几万元就可以买上一套几十平米的“房改 房”的经济基础和背景。
不仅是过去，就是现在的农民要盖房改善自己的住的水平，由于土地是包括自己在内的“集体所有”，基本上 也不用在这项让城市居民“心惊肉跳”的最大开支上支付任何费用，所以他们在集体土地上建房的花费，依旧还是建造自己新房所用的每平米只要数百元的建安费。 费用如此之低，以至于当他们看见“城里人”买房要花上十倍于他们的价格水平才能买上房的时候，利益的驱动使得他们也纷纷建造起“集体公寓”，以1－ 2000元的价格卖给城里人，以赚取高额的利润。尽管，他们所售住房的房价只有政府允许的开发商卖房价格的几分之一。
而对城市的居民来说，虽然他们居住在“国有全民”的土地之上，“公有制的等级”比农村的“集体土地”还要高，但他们要想把自己“拥有体面的新住房”的“幻想”从“空中楼阁”的落到人间红尘，性质就发生了变化。
在 一些大中城市动辄每平方米五六千、甚至上万的普通商品房的价格体系中，，真正用于建房所需的“建安费”（也就是上面所说的“单纯房价”）还是没有变化，把 它和居民们购买住房所负担的高昂的房价一比，房屋的建筑费用仅仅成了其中的很少一小部分，不少地方甚至连其中的十分之一都不到。
所以，高房价的实质，就是高在了“土地使用权”的环节上。而这恰恰本来就属于老百姓与生俱有的权利。

中国房地产十大批判之二（3）

从“公民权利”到“暴利工具”：房地产的变身术

那么，“十分之九在”购房价格“增量”，又是如何“魔幻”一般地从公民天生的权利，转化成为当代民生新的“三座大山”之中“最沉的那座山”的呢？
首 先，国有土地虽然全民所有，但作为市民的自己却拿不到“划拨”、批租或竞卖的土地，计划用于居民住房的土地，都已经在政府规定的开发商的手上。前一段时 间，在高房价的压力下，北京、上海、南京等地纷纷出现了个人集资建房的民间组织。当他们想按现在通行的办法竞购土地时，均不同程度的遭到被各地的房管、土 地等相关政府部门所冷遇、谢绝和封杀；
其次，国有土地经过开发商这么一手的包办，“房”和“地”就连在了一起，实行“捆绑销售”。其实，只要是统 一按照城市和小区发展的大小规划进行开发，这两者是完全可以分开的。“地租”归地租，房价归房价。成本和费用越透明，房地产市场就越健康。一些发达国家成 熟的房地产市场就是这样做的。但对中国的房地产也来说，这也将使发商的疯狂暴利和地方政府的“横征暴敛”昭然若揭。
第三，正是房地产的捆绑销售，使本来具有“抽象土地产权”的公民，在自己应该享有的居住权利的国有土地被开发商和和地方政府倒卖时，也还以为“房价高是市场供不应求的结果”而被蒙蔽。高房价正是在“市场经济”的幌子下侵吞着公民的基本居住权。
为全民共享的“国有土地”在房地产市场的实际操作中，天生具有土地使用权的公民最大的权利被侵占，赖以生存的居住权被倒卖、在“市场”的旗号下受蒙蔽的市民当了最大的“冤大头”。这就是大中城市居民基本居住权被盗取和倒卖的“流水线”。
这也就是为什么“城里人”买房，为什么要花“大价钱”的根本原因。

所以说，高房价的本质就在于：

大中城市居民：用毕生最大的财富和支出，去购买本来就属于自己的基本权利——居住权；

开发商：靠倒卖大众的居住权，成为社会中倍受争议和指责的暴富阶层；

地方政府：“公仆”通过把“主人”的权利批发给开发商，充当了制造社会两极分化、洗牌整个社会各阶层财富的“推手”。

中国房地产十大批判之二（3）

从“公民权利”到“暴利工具”：房地产的变身术

那么，“十分之九在”购房价格“增量”，又是如何“魔幻”一般地从公民天生的权利，转化成为当代民生新的“三座大山”之中“最沉的那座山”的呢？
首 先，国有土地虽然全民所有，但作为市民的自己却拿不到“划拨”、批租或竞卖的土地，计划用于居民住房的土地，都已经在政府规定的开发商的手上。前一段时 间，在高房价的压力下，北京、上海、南京等地纷纷出现了个人集资建房的民间组织。当他们想按现在通行的办法竞购土地时，均不同程度的遭到被各地的房管、土 地等相关政府部门所冷遇、谢绝和封杀；
其次，国有土地经过开发商这么一手的包办，“房”和“地”就连在了一起，实行“捆绑销售”。其实，只要是统 一按照城市和小区发展的大小规划进行开发，这两者是完全可以分开的。“地租”归地租，房价归房价。成本和费用越透明，房地产市场就越健康。一些发达国家成 熟的房地产市场就是这样做的。但对中国的房地产也来说，这也将使发商的疯狂暴利和地方政府的“横征暴敛”昭然若揭。
第三，正是房地产的捆绑销售，使本来具有“抽象土地产权”的公民，在自己应该享有的居住权利的国有土地被开发商和和地方政府倒卖时，也还以为“房价高是市场供不应求的结果”而被蒙蔽。高房价正是在“市场经济”的幌子下侵吞着公民的基本居住权。
为全民共享的“国有土地”在房地产市场的实际操作中，天生具有土地使用权的公民最大的权利被侵占，赖以生存的居住权被倒卖、在“市场”的旗号下受蒙蔽的市民当了最大的“冤大头”。这就是大中城市居民基本居住权被盗取和倒卖的“流水线”。
这也就是为什么“城里人”买房，为什么要花“大价钱”的根本原因。

所以说，高房价的本质就在于：

大中城市居民：用毕生最大的财富和支出，去购买本来就属于自己的基本权利——居住权；

开发商：靠倒卖大众的居住权，成为社会中倍受争议和指责的暴富阶层；

地方政府：“公仆”通过把“主人”的权利批发给开发商，充当了制造社会两极分化、洗牌整个社会各阶层财富的“推手”。

中国房地产十大批判之二（5）

居住权：宪法、人权宣言和国际公约如是说

实际上，国际上早已把公民的居住的权利（也称住房权、住宅权）的生存权，作为一种基本的人权而有明确的“说法”：

《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。

《公民权利和政治权利国际公约》在第一条中也指出：“所有人民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源,……在任何情况下不得剥夺一个人民自己的生存手段”。

《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……

一九九一年，联合国经济、社会和文化权利委员会还专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，“意见”的第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”

其实，作为社会主义国家，我国的宪法更是对城市土地的“全民公有”做了明确的规定。宪法第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时宪法在还特别强调：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

所以，从宪法的角度来说，国有土地既然为全民所有，每个公民都应该享有属于他的那块“生存之地”。从这点来说，“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。只 要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化占有城市最好的土地资源，就不应该向政府交纳“土地使用费”（土地出纳金）。对一个只享受城市中平均和 普通土地资源的公民来说，他所需要承担的，仅仅是城市建设和发展的费用。而这一点也不是新买房人独有的义务，所有拥有城市房产的公民多应承担共同的义务。


中国房地产十大批判之二（6）
 谁是“大盗”？“故事版”的居住权倒卖流程
一个“贼”，偷了你一些小钱的时候，我们称他为“小偷”，如果他偷的是你毕生中几分之一的“血汗所得”，并且“一偷”就让绝大多数人难以幸免，同时还让所有被偷的人都“不知不觉”、甚至还没感觉失去自己的最大的财富的时候，那他就一定是一个举世无双的“超级大盗”。
既然宪法、人权的基本公理和国际公约，都清楚不过的强调了居住权利的与生具有，那么，作为大中城市的公民就不禁要问，又是哪个个“大盗”，把我们的身边把这项涉及芸芸众生的最大民生利益，如何“神通广大”从我们的手中悄悄的盗走的呢？
让 我们从一个故事讲起：从前有一个叫“guoyou”的天然牧场，里面有着数百万头“主人”牌绵羊，上帝规定，“guoyou”牧场由这些“主人”绵羊共同 享有。一个叫“shizhang”的公仆说为了让绵羊们生活的更好，自告奋勇的来到牧场管理。以前“shizhang”保管“主人”绵羊的时候，虽然财力 有限，绵羊们住的勉强一些，但还能维生。忽然有一天要现代化了，“shizhang”发誓要让所有的绵羊过小康日子，牧场要好好打扮以弄一个“政绩工 程”。于是，“shizhang”请来了一个叫“开发商”的，一起来“经营牧场”。“开发商”先是重新翻建开发了一片羊圈，“主人”牌绵羊看见了“小康羊 圈”后一个个都很兴奋。可是当原来羊圈中的绵羊要搬回到新羊圈时，开发商却说，要住可以，先拿钱来。绵羊们想想，毕竟人家出力出材料。于是就拿出盖新羊圈 的材料钱和劳务费。可开发商看了后冷笑，现在这个地方“shizhang”已经批给我搞现代化了，不仅新的羊圈是我的，连地也是我的了。这点钱就想打发， 想得美哦。要想住进来，至少再加上几倍的银子。一些先富起来的绵羊见此，连忙掏出所有的积蓄和借来的票子，争先住进了“小康羊圈”。
原先羊圈的绵 羊们不干了，他们找到shizhang抗议。shizhang说，你们可要辨证的看啊。我这么做还不是为了我们牧场率先小康和现代化吗？何况他们还只是借 我们的土地使用权吗，也就70年的时间。你们说到时连孙子也不在了也没关系吗，牧场的“两个率先”可是大家的事哦，总是要有人做牺牲吗。见绵羊们都垂头丧 气，shizhang话锋一转开恩道：我可是执政为羊哦，我在“guoyou”牧场外还管了一些地，你们就到那儿吧。虽然条件比现在的牧场荒凉一些，但也 是“经济适用羊圈”哦，有的还是全国的政绩示范工程呢。那些莫名其妙被赶出家门流浪绵羊见又有羊圈了，忙激动地说，还是shzhang惦记着俺们啊。 Shizhang说，你们可别感谢我，还是政策好啊。我还要解放思想大干快上争取两个率先，在5年任期内把guoyou牧场的羊圈全部改造成“小康羊 圈”。
5年后，guoyou牧场是全部小康了。但绵羊们个个似乎都无精打采。大伙不解，已经率先小康和现代化了，为什么反而不高兴了？绵羊们痛苦 的说，别提了，现在牧场都成为开发商的了。我们虽然都住进了小康羊圈，但干一辈子活，还还不上欠他们的钱啊。这不，我们现在不仅成天为开发商的打工，而且 终生也解脱不了啊。打工赚钱都是为了还上他们的债。绵羊们到现在也想不通：俺们只是请了一个管家来，而且还口口声声说是俺们的公仆，为什么到头下来把上帝 给俺们的地也“整没了”呢！
看懂了这个故事，你就不难明白，明明是自己的“神圣权利”——居住权，怎么就一下子成了别人暴富的利器。

中国房地产十大批判之三（1）
当“居住权”由国民与生具有的基本人权被“忽悠”成百姓生存的最大成本的时候，暴涨的高价房同样也正在重新洗牌全社会各阶层财产。一方面一个独 赚千亿利润的房地产大亨呼之欲出，另一方面千万白领正在由“中产”变“负翁”。而更多数以亿计的普通大众对高价房更是无法问津。人们不禁要问：
高房价 ，洗劫了谁的财富，让我们成了谁的“长工”
房地产，盛产中国“暴富”的独特行业
 前几年，记者在加拿大温哥华访问的时候，发现一个很奇特的现象，南京好几位知名的房地产商，早已悄悄的在这里买下了自己的“洋豪宅”。
在 当地风景最优美的花园——伊丽莎白公园，旁边一最佳位置上伫立着一栋三层楼的“大豪司”（豪华别墅）。住在这里的是一位在南京家喻户晓的房地产商。这位南 京的“名人”平时并不住在这里，只是夫人带着孩子住在这儿。没几天在当地的另外一个富人区，其他朋友又告诉记者，在这里也有好几位来自南京的房地产商。有 人甚至连到超市买菜，都是用长城卡刷的。回国后，记者把在温哥华的“见闻”告诉了南京房产界的几位熟人，谁知“见怪不怪”的他们会心一笑，说南京房地产商 到温哥华“投资移民”，早已成了一种时尚。
当时的第一印象，就是南京的百姓买高价房多花的“血汗钱”，一转身就成了开发商在海外的豪华别墅。不知 南京的市长和百姓，知道了这样的“财富转移大法”，会作怎样的感想。据说，这几年来自中国的房地产商在温哥华买房，已再也不满足在一般的富人区了。在温哥 华最豪华的西温地区，九七前后在此地置办豪宅的香港的富豪大亨们，已经多了不少来自中国大陆的房产富豪邻居。
其实，和像别墅这样的有形资产转移相比，更多的则是人们看不见的大量资产私下的悄悄流出。如果按照温哥华当地的对投资移民的基本要求以及投资者在当地买房的费用，每个房地产商在当地的开支，至少在1000万元以上。整个算起来，仅南京一地仍在“奔小康
的百姓，就为早已现代化的温哥华的发展，贡献了数亿元的资金。
和这些“看的出来”的房地产商的“腰包”相比，中国房地产商的“暴富”的“水平”，往往是“偶尔露峥嵘”的时候，人们才能“窥见”其中的“威力”。
人 们也许还记得，在前年北京举办的某次名人字画拍卖会上，来自南京的某房地产商“面无表情地”用15分53秒的时间，花掉了6930万元，买了一套名画家的 山水画册。据说这近七千万的投资对这位房地产商来说还一笔“小”买卖。按照当地媒体的说法，该新富的收藏已多到“斋室盈满，无下足处”。以他为主的几位房 地产商合搞的“国内首屈一指”的民营博物馆，现已“有6000多件书画藏品，价值10亿元人民币”。并且每年还用超过一亿元的资金“用于收藏”。
不 过，你要是以为这位把顷刻间甩手近7000万视为“小买卖”的地产商是房地产界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地产大亨的力量了。在某媒体去年评出 的江苏富豪榜中，尽管前10名中有6名以房地产为主业或者和房地产有关，但并不能见到他的名字。别说拿到全国和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份 量”就更“一般”了。
其实早在2001年也就是房改刚刚开始的2－3年的时候，人们就注意到房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。在当年评出 的《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年 来一直不减。到了2005年，《福布斯》当年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共计六人都从事房地产业，而这还是在当年国家对房地产业实施宏观调 控、使房地产商财富的积累速度受到制约的情况下的结果。
据了解，由于不规范造成的“极大的寻租和投机空间”，中国房地产商比全球其他地方的同行更有“点石成金”的“运气”。和《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地产业形成强烈对比的是，《福布斯》全球500富豪榜中却只有30人左右是地产商。
不 过，与房地产商暴富同样急剧高速增长的，是大众对中国房地产公认的批判。从掠夺式的城乡拆迁、土地寻租中的腐败合谋，到哄抬操纵房价暴利、以及暴富后各种 目无法纪的偷漏税等，房地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不安的制造者。众多房地产商的“为富不仁”，不仅使其在公众心目中名誉扫地，八成以 上的网民对其持负面印象，而且就是其他行业的富翁也因其“太臭”而不屑于与之为伍。

中国房地产十大批判之三（2）
预期利润达千亿？一个房地产富豪的财富读本
那么，房地产商又是通过怎样的运作，像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸”到自己的怀中的呢？让我们以一个中国房地产大亨为标本来解剖起。
许 荣茂，去年《福布斯》中国大陆富豪榜中的第九名，在国内房地产界算的上地地道道的“大碗”级人物。据报道，他去年的房地产的销售额就在70亿元左右（据说 这还是受到宏观调控的影响，否则可以做到100亿）。根据其执行董事许世坛(也是许的儿子)对外的公布，“利润估计是销售额的 30 ％”。就按照他的“谦虚的说法”推算，世茂集团一年的利润就在21亿元以上。那么，世茂又是凭借何方“魔力”，一年就“轻轻松松”的几十亿到手的呢？
据 许世坛向媒体介绍，世茂集团房地产利润，主要来源于地产而不是房产。据以调查和给中国富豪排行而著名的胡润领衔的《百富》杂志报道：“许世坛透露说，世茂 集团七八成利润来源于地产，房产的利润来源只占到两三成。”这也是世茂极为重视买地的原因所在，他还坦率承认：世茂集团一般将土地价格控制在成本的20％ 以内，远远低于业界50％的水平。他还举例说，当年世茂在江苏常熟买了200万平米地，价格大约是80万一亩，而现在市值已经翻了一番仅此一项世茂便已经 赚到了20多亿元。另外，他们4年前购买的上海北外滩项目的土地在，当时的价格是每平米4000元一平米，花费4亿元，而现在的市值上涨到了30多亿元。 这也就是说，房子还没盖，他们已经先赚了20多各亿。
其实，世茂在房产上所取得的高利润率及巨额利润，一点也不比地产逊色。。世茂在上海的世茂滨 江花园，每平方米售价24000-28000元左右，在南京的世茂滨江新城，住宅类均价也高达10500元上下。如果按“30％的利润率”来计算，前者每 平米给世茂带来的利润是7000－9000多元，后者也达到了3000多元，相当于去年南京平均房价的68％。
我们拿世茂在南京的世茂滨江新城为 例做个简单的剖析。2004年7月以2亿元注册南京世茂开发的这项占地面积51.89万平米、总建筑面积150万平米，由17幢53层的超高层组成的酒 店、住宅与商业项目由超大建筑群，对外公布的投资有50亿、75亿和100亿三种。实际上，世茂买下这块土地花费了18个亿（据说还是分期向南京市政府付 款），150万平米的高层建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30个亿，基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。而世茂在这项操作上得到 的回报究竟是多少呢？在南京市房管局的“南京网上房地产”上，住宅的均价为10500左右（而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的）。我们就以1.05 万×150万（总建筑面积）来计算世茂得到的回报。得出的结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法，世茂 的利润107.5亿元；如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法，世茂的利润总和也达到82.5亿元。就算是按照不知“根据何在”的100亿元投资额的 话，世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同，世茂的投资回报率最低的达到57.5％，中间的及政府的算法也有110％，高的则达到215％。
据 媒体引用许世坛的话，目前许氏家族现在全国“已经储备了1000万平米的土地”用来开发房地产。这比北京市2005年一年的全部住宅供地（为880公顷） 还要多出120万平米。业内人士推算，如果这1000万平米土地按容积率1.5来算，可以造1500万平米的房子；而按照世茂擅长的以建高层和小高层来获 得利益最大化的话，我们以2.2为其平均容积率，就可以建2200万以上平米的房子。
2200万平米的待建房，如果在今后一段时间陆续完成，可以 给世茂带来多少巨额财富呢？综合考虑今后房价的走向和世茂在不同城市布局的因素，我们以它的每平米6000元的中间销售价、30％的利润率来计算，每平米 的利润为1800元，2200万平米就是396亿元。而按照世茂在南京这样二线城市的可能利润率来类推（投资及成本在房价中的比例分别为32％、，48％ 和63％，也就是利润率在68％、52％和37％），世茂最低每平米可以赚取利润2220元，最高达到4080元。这就标志着，世茂如果在今后一段时间开 发完这1000万平米的房地产用地，应该至少可以赚取利润586.08亿元（每平米利润2220元×2200万平米待建房，今后一段时间预期房价整体加权 涨幅为20％），如果按现在房价增长势头发展下去的话，最多也不应该少于1077.12亿元（4080元×2200万平米＝897.6亿元，今后一段时间 预期房价整体加权涨幅为20％）。
用现在已经掌控的土地资源，在今后一段不是很长的时间，最高可能赚取上千亿利润，这会是一个中国房地产大亨“抽吸”社会财富的能量吗？！

中国房地产十大批判之三（3）
一个城市的利益搏杀：
七万五千家庭，户均“进贡”16.5万给开发商
 数百房地产商，一年“多吃”百亿“民脂民膏”
社会再怎么发展，总有个渐进的过程。财富的增长，也一定和经济发展的相同步的。开发商动辄上亿、甚至数十亿、上百亿的急剧增长的财富，又是从何而来的呢？他们掘富的“金矿”又是在哪呢？让我们从一个城市——南京的房地产市场的情况来分析。
据 南京市房管局不久前对媒体公布的材料：2005年南京市共销售商品房916万m2，比2004年上涨13.4%；商品住宅销售806万m2，比2004年 同期上涨12%。去年全市商品房均价约4800元/m2，同比上涨5.0%；商品住宅均价4400元/m2出头，同比上涨3.5%。2005年套均住房面 积107平米。我们在这里暂先不管每平米4400元的价格可否在南京市的主城六区买到新老住房，就根据这个“官方的口径”统计，来进行相关的计算。
同 时，根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”网的资料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容积率，多层的一般在1.5－ 1.8，高层小高层的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我们粗略的把它平均在1.8。也就是说，南京市商品房的平均楼面地价，定在1000元。
4400元的住宅平均房价，1000元的楼面地价，806万平米的销售面积，套均107平米，这就表示当年有75327户南京家庭买了新房。按照“官方统计”，我们也可以算出南京市开发商一年的“红利”。
一般来说，房地产商的建房成本有这么几块组成:
首先，是开发商的楼面地价成本，南京市平均在1000元；
第二，建筑商建造房屋的建安费，包括包括建材费、人工成本、机器使用费等等，一般多层建筑每平米在700多元，小高层在1000多元，高层在1500－2000元之间。由于在“降低平均房价”中“贡献最大”的郊区县房基本上都是多层，而且加权的比例也最大，所以建安费估算也是每平米1000元；
这 两项一般来说是房地产商建房分最大的成本。至于其他费用，琐碎而十分烦杂，南京市物价局在“南京市商品房作价办法”中，仅“成本构成”一项就有几十条之 多，非专业人士所能明了。前一段时间由于公布南京河西部分楼盘价格成本“民间版”而名声大振的南京自建房网的邵角等人告诉记者，其他的成本可以分为两大 类：
第三， 配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、 项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消 防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。南京市平均的收费标准应该在500元；
第四，开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等等。人工费、广告、贷款利息和纳税等都在该大项内。他们认为，该大项费用一般不超过商品房销售价格的10％，我们以400元为平均数。
南京市2005年商品住宅平均成本就应该为：
1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。
应 该说，这样的推出的成本，符合南京的实际。前几年在南京房价最高的鼓楼区边上，有个国家级的康居示范工程智能化示范小区，采用了很多新材料。如外墙所用的 保温隔热新材料，使空调制冷节能达50%，连电梯也是配置进口的。就这样的高标准住宅，最低的售价也只有2500元上下。由此不难看出，就是剔除地价上涨 的因素，南京建房的其他成本也不像开发商渲染的那样“玄妙”。
算出了建房的平均成本，南京市房地产商的平均利润就一目了然。等于：
住宅每平米的平均利润为： 4400元－2900元＝1500元；
住宅平均利润率为：1500÷4400=34%
平均每户买房人给房地产商贡献的利润为：107平米×1500元＝16.05万元
南京人一年买商品住宅给房地产商贡献的利润：806万×1500＝120.9亿元
根据以前对商品房价格管理的有关规定，普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8％。也就是说南京市住宅商品房的利润率，高出了有关方面认可的最高标准26个百分点，“超标”幅度在3倍以上。
如果按“约定俗成”的普通商品住宅最高8％的利润率，那么：
南京市普通商品住宅的价格应该为：2900元×1.08＝3132元
房地产商从每户买房人多拿利润为：（4400－3132）×107＝13.5676万元（占85％）
房地产商一年从南京买住宅百姓多拿利润：（4400－3132）×806万＝102.亿元
每 户买房人向房地产商户均多交13.56万元“银子”意味着什么呢？按照南京市人均年工资2万元计算，夫妻两个都有单位工作，一方的工资用于日常的所有开 销，以维持基本的生活，一方的工资全部用于支付房款（相当于用家庭收入的50％用在买房，远远超过一般国家不超过30％的水平），平均每个买房的家庭要为 房地产商的暴利多打工6.78年。如果这些家庭不因为买房而对自己生活极为“苛刻”到处处节衣缩食，只把家庭收入的30％用在支付房款，那么，平均每个买 房的家庭就要为房地产商的暴利多打工11.3年。
这里要特别提示的是，以上还是根据“官方统计”的材料而做出的。其实，南京城区的房价要比房管局 公布的房价高得多早已为“人所皆知”。如果相关部门敢于公布真实的、经得起严格审计南京市区的房地产市场一手材料的话，人们会发现，高房价对社会各阶层财 富“洗牌”的效应要比人们想象的还要大的多。
如果根据现实中可以买到房子的价格（每平米6000元，地点还是主城区边缘的地方）来计算，南京房地 产商实际上可能在商品住宅每平米上所赚取的利润就是（6000－2900）3100元（这些地方平均地价虽然稍贵一些，但房屋的容积率更高）。按照8％的 利润上限，他们在每平米上多拿的钱是（6000－3132）2868元。
也就是说，如果一个南京的家庭是在现实中买房（而不是在 房管局的“官方数据”中“梦房”），他们每户为开发商的暴利所多交的“银子”可能是30.6876万元（2868元×户均107平米）。一个家庭如果每月 克俭生活、用50％的工资来支付房款的话，就意味着要房地产商的暴利多打工15.3年，如果他们是正常的节衣缩食、只用30％家庭工资所得来支付房款的 话，就可能要用25.6年的时间来为房地产商的暴利打工卖命。如果一个人一生的工作时间是30年的话，那就意味着他有85％的工作是为了房地产商的暴利的 积累，而为自己的还不到15％。
和旧社会的“长工”相比，买房人是不是有过之而无不及？从经济利益博弈的角度来说，今天的买房人，是不是更像房地产商暴利下的“奴隶”！

中国房地产十大批判之三（4）
 大中城市买房人，早已成为高房价下的“长工”
其实，中国的大中城市居民为买房需要有一种“毕其生之所有”的“大无畏的献身精神”，早已不是什么调侃和笑谈，而是买房者发自内心的切肤之痛。
记得曾有一张网上的帖子，引来众多人的唏嘘不已。这份帖子的题目就是“为一套房子你要奋斗多少年？”其中对居高不下的房价发出“无奈的感叹”，引起了太多普通人的共鸣。
这 位上海的网民有一天买了份房地产报，看见过去曾经居住过像城乡结合处上海浦东花木路一带的二手房居然也可以卖到每平米万元以上，90平米左右的两房一厅就 要花上100万，惊吓得“舌头半天没缩回去”。他算了一下在上海这还没“脱掉郊区身影”的地方，买这样一套房究竟要化掉各种不同人多少年的“血汗所得”。 结果是：一个有田种、有鸡养的农民不吃不喝要种田1000年；一个“不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭”的下岗工人，需要连续工作100年；一个“不贪污、不受贿、不挪用公款”同样也不吃不喝的公务员，得熬上33年！
无 独有偶，有份专门帮人理财的媒体——《个人理财》杂志，去年初对我国最具有影响力的37个大中城市市区商品房平均房价和当地居民的平均收入做了调查。他们 以一个城市的普通三口之家为例，按该市公布的2004年人均可支配收入为标准，得出3口之家的可支配收入，再按照目前我国居民43％的消费率计算出该三口 之家的平均年节余（年收入的57％）。再用该城市市区的平均商品房房价，按每户70平米、普通的两居室的低标准，算出了每个家庭按照现在的收入、房价水 平，买这样一套连小康也达不到的住房所需要的时间。需要时间最长的前十名城市是：
排名 城市 ⑴04年居民家庭人均可支配收入（元） ⑵三口之家年收入(元) ⑶年节余(元) ⑷每平米房价（元） ⑸简约两居室平均总价（70平米）（元） ⑹买套简约两居室需要年限
1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43
2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17
3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26
4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50
5 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13
6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99
7 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73
8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31
9 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21
10 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.61
这就是说：这些城市的居民每年拿出近六成（57％）的家庭收入，来买一个极为普通的、连小康标准都达不到的住房，需要花上14到21多年的时间，才能实现这基本的居住权利。
中国大中城市的居民，在形式上看，已经不折不扣的成为高房价的“长工”。但从本质上来说，真正最大的“地主”，是房地产商及高房价的暴利。地方政府以靠买掉城市百姓的居住地来“经营城市”和“经营政绩”，也负有相当部分的责任。根据对南京房地产市场高房价的分析，地方政府摊在买房人中的“楼面地价”，有一半是不合理的。它和房地产商的暴利一起，导致了城市居民住房价格的高高在上。从这点来说，城市居民买房买成了“长工”，而且一干就是十几和二十多年。其中有85％的时间是在为开发商的暴利“扛活”，有15％的时间，是在为地方政府的“政绩”做奉献。由于各个城市的具体情况不同，并缺乏基本的信息透明公开，所以这也是一个推论。但高房价已成为压在居民头上最重的新的“三座大山”，却早已是不争的事实。这也难怪在最近刚刚公布的一项调查中，“住房成为老百姓最关注的‘两会’话题”。
面对这样的现状，面对居高不下的城市高房价，任何有责任感的公民和官员都会由衷的感到：高 房价及老百姓的住房权利和保障问题，早已不是一个经济问题，而是一个地地道道的“大政治”。为什么高房价成了全民财富的最大“洗牌器”？为什么老百姓为了 得到基本的居住权而成了房地产商的“长工”？为什么房地产商可以靠倒卖公民的居住权而暴富？我们究竟是“执政为民”还是“执政为商”？…这些根本大是大非问题，迫切需要我们做出社会主义中国的解答。

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（1）
它曾经被当时作为副总理的温家宝看作 “房改是否成功”的重要标志，并一再强调在新的城镇住房供应体系以它为重点的方针、政策不要轻易改变；国家十五计划还明确提出发展房地产业要以它为重点， 当时建设部还把有些地方政府对它“供应政策的长期性缺乏足够的认识”进行了严厉的批评。但就在短短的几年以后，它还是从“供应主体”降格到了“保障之一”

经济适用房：
 普通市民的基本权利，被谁“贪污”成“穷人的专利”

面对大中城市居民住房和房地产市场出现的越来越多、越来越严重的问题，人们不禁反思：中国的房地产市场发展到今天这一步，问题究竟出在了哪？是当初制定的 房改政策存在“严重的缺陷”，还是“正确路线被地方政府严重歪曲”？还是让我们正本清源， 先从当年房改的精神和原则探讨起。
我们现在的住房制度和体系，来源于一九九八年七月三日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』，一般简称为国发 [1998]23号文。就是这么一个只有3000多字的“通知”（据说“级别相当于行政规章），从此彻底改变了中国人的住房命运。
在此之前，城市居民的住房一般都是单位实物分房或者是房产局提供的公房，极少数是祖传的私房。尽管人均面积和住房条件都不高，但住房问题基本上都是公家包办的。国发九八23号文件，宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度改革的开始。
23号文给出的城镇住房制度改革的一个主要目标就是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、 老房老办法’”等。
请注意，这里提出要“建立和完善”的是“以经济适用住房为主”的多层次住房供应体系。全文还用近三分之一的篇幅、专门的两个章节对经济适用房的性质、地位，并对如何“加快发展”进行了具体的阐述。
如：对什么样的人应该买什么性质的住房上，23号文明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。”
那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢？当时建设部有一个很保守的算法，就是在整个住房供应体系中，70－80％的居民住房应该是经济适用住房。也就是说，城镇居民中70－80％的家庭都属于“中低收入者”，都有权靠购买经济适用房来解决住房问题；而最低收入者和高收入者则分别为10％上下。而当时在一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80％以上，高的要占到总人口的95％。
为 什么要在这里如此强调至少80％以上的市民拥有购买“经济适用住房”的权利呢？这不仅是因为仅仅在房改几年以后，“经济适用房”已被“强势利益集团”主导 的“主流舆论”导向成的“低收入者的保障房”的“正统形象”，必须在这里“拨乱反正”、“正本清源”，更重要的是在经济适用房中，还凝聚和包含着作为公民 的基本居住权利——土地使用权的自然拥有。
建经济适用房所用的土地是国家划拨的。这也就相当于作为公民的城市百姓，在买房用地上所涉及到的用地的基本居住权利，已经得到了国家和政府的具体保障。也就是说，居民买房用地不用再向国家“交租子”了，只要承担“征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费”等这些基本的建房成本就可以了。
另外还有一点非常重要的，就是在23号文件中还对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制。“通知”规定：“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。”。并为此还做了具体的要求：“利润控制在3％以下。”除此以外，23号文还规定各地“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本。”
从这点说来，中国城市居民的作为公民的基本居住权，在当初的房改文件中是有所保证的，经济适用房，就是中国市民居住权利的具体体现和化身。所以，经济适用房不是低收入者甚至最低收入者特有的“专利”，而是占城市人口至少80％以上的中国普通市民共有的权利。试想一下，在房改之初，如果没有经济适用房的“灵魂所在”，中国的今天，还会有住房制度改革吗？！

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（2）
没有经济适用房，房改还有“立身之本”吗
中国的改革，在追求效率和市场化的同时，都必须坚守一条基本的准则，就是任何改革不能损害人民的基本权利，改革的目的，是为了全体国民的共同富裕，改革的成果，应该由所有公民共同享有。向普通市民提供经济适用房，就是在社会主义的宪政下，房改对城市居民的基本承诺
 可以说，数以亿计的城市居民从住房要靠“公家买单”，到走向市场自己买房，国家和政府提供的以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，即是他们接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇住房制度改革时对城市居民所作的基本承诺，是新房改的“政策底线”。
 向广大的普通市民提供经济适用房的根本意义就在于：
首先是政府承诺城市居民的老百姓买房用地，由国家来无偿提供。也就是说，政府在为市民在住房上所负责的“国家义务”，虽然不再是像过去那样提供房子，但是政府有义务、有责任要为普通市民买房提供土地（尽管拆迁等配套成本还是由市民自己来承担）。这不仅是废除福利房、推行住房商品化的一条“不言自明”的“政策底线”，更是政府履行中国社会主义宪法、使市民自然享有全民土地使用权的基本体现；
 第二，住房商品化后，政府负责对新城镇住房供应体系中占80％的经济适用房，实行极为严格的价格和利润的控制。这在房地产市场刚刚起步、市场发育不成熟、尤其是缺少规范房地产市场的一整套完善的法律法规来制衡房地产市场可能出现的不法、不规行为（如通过垄断合谋抬高房价、散布误导信息、甚至想掌控政府和国家的房地产政策等等）的时候，就显得更加必不可少。土地资源的全民公共性、稀缺性和不可替代性，使它和其他一般的商品具有不同的属性，决定了住房商品的平均利润率应该低于社会的平均利润水平，这也是是经济适用房“利润控制在3％以下”的实质所在；
第三，由于住房是市民“安居乐业”的基本保障，国务院在这里特别强调要求各级地方政府“要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，”。也就是说，现在已经让老百姓从过去的福利分房转变到要他们自己花钱买房了，政府不能再增加民众负担、“雁过拔毛”了。
行政划拨土地、严控价格利润、取消政府乱收费，正是这三者构成了经济适用房的基本属性。其根本的目的就在于“使经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。”这也是动员和实施让数以亿计的城市居民，从过去的单位和国家分房到走向市场买房的基本前提和条件。在当时来说，哪一个地方和哪一级政府不承诺这一点，哪一个地方推行城镇住房制度改革就会成为一句空话。
那么，什么样的住房价格水平，才能与占人口80％以上的“中低收人家庭的承受能力相适应”，并能“促进居民购买住房”呢？23号文虽然没有明确说明，但有 专门的一段提出了房价收入比4倍的概念。即停止住房实物分配后，如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”也就是说，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平应该是“房价收入比4倍”。
 23号文对经济适用房的三大定性和把居民买房的合理承受水平的标准定在“房价收入比4倍”，根本的目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物福利分房了，但政府一定要叫老百姓买得起房。实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但政府更有责任担当起让居民买得起房的国家和政府义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求。
 所以，从经济适用房这点来说， 23号文这篇房改的“纲领性文件”，即保证了普通大众（中低收入者）的公民居住权利，也保障了弱势群体（最低收入者）基本的居住需求，同时对高收入者实行了市场化的住房供给，兼顾了公平和效率，其“导向”没有错。
也正是因为这样，当时还是副总理的温家宝，再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，温家宝就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。” 2000年12月13日下午，温家宝在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诉建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”
政府领导人对“经济适用房”的基本立场和“钟爱”，也体现在国家发展的战略大纲上。在第十个（２００１年至２００５年）国民经济和社会发展的五年计划纲要中。在提到“重点改善居民居住和出行条件”时，特别强调“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”。
经济适用房在国家发展的“十五纲要”上已经板上钉钉了，照理说，下面的路肯定是走在“阳关大道”上了，但事情的发展却出现了完全出乎人们意料的转折。

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（3）
是谁半途“贪污”了普通市民的经济适用房
2003年8月31日夜，新华社全文播发了“建设部会同有关部门”起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，简称 18号文件）。这份8月12号就批下来的文件，虽然公布的时间推迟了20天，但还是引起了社会各界极大的“震动”。
在北京等一些面向中低收入者供应经济适用房的大中城市，众多对买房“敏感度极高”、排队等着买经济适用房的中青年和其他准备买房的人，看见了这份“新通 知”后都不禁打了一个大大的“寒颤”：以后买房的担子又要“沉”得多了。与此同时，房地产商们则是另外一副“表情”。据报道，在京城有着地产界风云地产人 物之称的潘石屹，9月3日参加了建设部组织的京城的一些房地产商学习18号令会议后，在接受媒体采访的时候喜形于色地说了一番“意味深长”话：“都是利好 消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。报道说，潘实际上在8月31日晚就提前拿到了18号令，并“很是开心的”把18号文将传给了其他 房地产商。报道称，任志强看完后发出的是一片盛赞。北京另一房地产商张宝全也认为：该文件“很实在，句句都在点子上”。在一些媒体版面上，更是出现了“商 人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。
一份代表政府的文件，使普通大众和开发商在“感情”上如此对立，这还是极少见的。那么，18号文究竟出现了什么样的巨大“转变”，使普通大众和开发商感觉 是如此的“冰火两重天”呢？其实，早在11天前的2003年8月20号，北京的一家著名的财经杂志“放风”这个新通知的精神时，用了一个很“点睛”题目 ——“经济适用房‘打回原形’？”。这里先不管记者本人或者杂志本身对经济适用房的“原形”的本质是否真正了解，但从题目上来看就足以说明了问题的关键， 这就是：过去信誓旦旦要坚持经济适用房政策长期性的政府的主管部门，终于还是对经济适用房“下刀子”了。
让我们还是先从18号文本身开始读起。
在这份称之为“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”的国发〔2003〕18号文中，在第一节的“提高认识，明确指导思想”之后，紧接着在第二节就“展 开主题”——“完善供应政策，调整供应结构”。我们都知道，1998年出台的23号文一个最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇 住房供应体系”，那么，仅仅过了5年，18号文要“完善”和“调整”的究竟又是什么呢？文件的第三条“关键”的表述是这样的：“完善住房供应政策，调整住 房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。” 人们终于明白了，原来18号文 “重点”要“完善和调整”的，竟然就是要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”，而不是像以前承诺的那样，“要向70－80％以上的家庭提供经济适用 房”。除此以外，18号文还明确要求各地 “确定经济适用住房…供应对象的具体收入线标准和范围”，以期把供应经济适用房的人群，制肘在一个很小的范围内。在把向“大多数人供房的主体”由“经济适 用房”“晋升”到“普通商品房”后，18号文的撰写者似乎还是感觉到“言犹未尽”，在紧接着的第四条中，对经济适用房的性质和和功效进行了进一步的“修 正”和限定。不仅首次在官方的文件中提出 “经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，而且还特别规定“经济适用住房，要严格控制在中小套型”。与此同时，它还要求对“经济适用住房实行申 请、审批和公示制度”。经济适用房在“量”和“质”上被大幅消减后，大中城市的普通市民买房怎么办呢？18号文在第五条中给出的答案是“增加普通商品住房 供应。…采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”也就是说，市场上供应的主体，只能是普通商品房。尽管在文件中依旧出现“努力使 住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”，但任何在中国大中城市有购房想法的市民都知道，在买房人的承受和支付能力已经远远超过了原来23号文所 设想的“房价收入比4倍”水平后，本来已经难以承受的买房负担，今后将将变得更加沉重不堪。
普通市民买房从有权买“经济适用房”，到只能买“普通商品房”，意味着他们在买房解决或改善居住条件时，所承担的负担将有很大的不同。不仅要在买房时向政 府支付买房用地所必须的土地使用权，而且由于房地产市场当时基本上是处在供不应求的卖方市场，加上市场的不成熟、不规范造成开发商合谋操控房价的可能性极 大，使得商品房的价格和利润事实上也处于失控。和“3％以内的经济适用房利润率”相比，商品房的利润率高达30－50％甚至更高已经司空见惯。再加上政府 的各种收费和摊派，同样的房子，商品房要比经济适用房的价格高出三分之一左右（后者仅指正宗的经济适用房，不包括打着其旗号的冒牌货或“变性产品”）。一 套30－40万元的房子，如果“姓”经济适用房的话，就可少花10多万元。这就是可怕的“政策的威力”。对作为住房供应主体和重点的经济适用房政策的如此 “短命”，不少普通的市民都心疼得长叹短吟，真可谓是“出师未捷身先死，长使百姓泪满襟”。
 在网上，就流传着这么一首“凄凉的恋歌”，名字就叫做“亲爱的经济适用房呀!!!!!! ”。入木三分的悲苍的歌词 ，称得上是地地道道的“余音绕梁（房梁的梁）” ：
　　终于不得不面对这样的结局,
　　在我擎着泪花的眼眸中目送你远去，
　　纵使我内心肝肠寸断，
　　对于我这样痴心的人儿你没有半点留意
　　
　　亲爱的经济适用房呀！
　　难道这只是一场儿戏？
　　建委还是要包办你未来的时光，
　　没有人在意我无助的境域，
　　寂寞的长巷中你渐去渐远
　　夜风中荡漾着我隐隐的啜泣
　　
　　亲爱的经济适用房呀！
　　你是我在这城市里唯一的希冀
　　如今建委将你包办
　　身单力簿的我只有无语？
　　不知道定向的婚姻是否真的会带给你幸福
　　但我知道从此我就不会再有梦想
　　
　　曾以为你真的会垂青我这贫穷的女郎
　　曾以为你真的会不顾世俗的阻档
　　而你却在我期盼中转身
　　世界只留下你带给我的伤
　　
　　亲爱的经济适用房呀！
　　我不会将你遗忘，
　　你带给我的梦想伴我度过了那段最美好的时光
　　最终还是人海中擦肩而过
　　今世无缘，
　　相见时，唯有泪千行
18号文出台后，有媒体估计，这将使可以买经济适用房的家庭，由过去的80％以上，减到只有现在的20％左右。就是说，全国至少有60％以上的城市家庭失去了购买经济适用房的权利，为此，他们要为买房改善居住条件多花上三分之一的血汗钱。人们不得不问：
为什么政府主管部门，可以那么轻而易举的剥夺数以亿计的城市居民购买具有宪法赋予公民基本居住权利的经济适用房？为什么政府领导人再三强调的房改的基本的 准则及衡量是否成功的“重要标志”，在很短的时间内就被“修正”？为什么一再被大声疾呼“要长期坚持”、“不要轻易改变”的以经济适用住房为重点的住宅建 设的方针、政策，还是被行政部门自己轻易的改变？
 这一系列的“为什么”不禁使我们深思：一个原本好端端的、正在引领房地产市场走向责任和市场结合、公平和效率兼顾的国务院23号文，究竟是什么“力量”使 得它从1998年7月出台后刚刚实施5年，在很多政策效力还没充分展开和发挥的情况下，到2003年8月，就被另一个18号文所替代和“修正”呢？让我们 看看18号文的“始作俑者”——建设部门怎么说。
中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（4）
经济适用房，究竟完成了多少“历史使命”？
18号文出台后，一种被“刻意制造”出来的“主流舆论”对经济适用房向普通市民“关上大门”是这样“引导”的：经过几年的发展，经济适用房已经完成了其应 有的历史使命，现在是到了让其退出历史舞台的时候了。国家建设部门的领导在2003年9月对18号文做“有关问题的说明”时，说到“经济适用住房存在着一 些突出问题”，第一条的罪状就是“有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经 济适用住房”。建设部门在宣传为落实18号文而专门制定的《经济适用住房管理办法》新闻通稿中，也是竭力渲染经过几年来“积极推进经济适用住房建设”，取 得的成效已经 “适应了中低收入家庭购房需求”等等。情况真的是到了由于“重建设”，经济适用房已经多到高收入者和投资者已经可以自由买到的地步了吗？经济适用房的建设 总量真的已经“适应了中低收入家庭购房需求”吗？让我们还是以事实说话。
从1998年23号文开始把经济适用房作为供应主体开始，到2003年7月向普通市民关上大门，在这期间，全国究竟建了多少经济适用房、满足了多少城市家 庭的需要、占城市全部住宅建设的总量又是多少呢？见诸于各种公开材料上的数字，由于“需要的不同”，有着较大的区别：
一是建设部对外的“新闻通稿”。根据它报道的口径，全国“1998－2002年经济适用住房累计竣工面积4.25亿平方米，解决了400多万户中低收入家庭的住房问题”；此外，是2005年建设部有关方面的人士在南京接受媒体采访时所称：“1998年—2004年，全国经适房竣工面积已超过5亿平方米，累计解决700万户中低收入家庭的住房问题。”。
二是建设部领导讲话、行业总结报告以及国家发改委、统计局的有关材料。2004年建设部领导在接受媒体采访时宣布，1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。 据报告，1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％。但到了2004年，全国经济适用房完成投资所占比 重已大幅度下滑到为4.6%，到了2005年年1-2月，该项比重又降为2.5%。有关方面的调研情况表明，有相当多城市“正宗”的经济适用住房，早已被 取消多年，消逝的“无影无踪”。
三是开发商资助的“研究机构”的“研究报告”。人们也许万万不会想到的是，对全国经济适用房成绩“评价最高”的，竟然是以任志强为代表（年度领军人物）的 全国工商联房地产商会（主要以民营房地产商为主）和包括任志强的华远在内的几个开发商 “共同资助”建立“REICO工作室”的一份对经济适用房的“评价报告”。这份报告声称：“从1998年 到2004年，政府累计下达了至少七批、共11.74亿平方米的经济适用房建设指导计划。其中，1998年—2003年累计下达经济适用住房建设投资计划 10.47亿平方米…。1998年到2003年，按照指导计划完成的经济适用房建设面积大约只有4.77亿平方米。同期包括集资合作建房、单位自用土地建 设经济适用房和建设项目自带住宅等可以被称作经济适用房的建设面积据推算有11亿平方米左右。所以，同期全国经济适用房建设面积实际应该有14亿平方米左右，占同期全国新建住宅面积的42.29%。” 前面引用政府部门的经济适用房数字，不管是有没有注水，是否包括其他集资房，总还是“有案可查”。而后面的“11个亿的推算”以及“占同期全国新建住宅面 积的42.29%”总结，就显得“妙不可言”了。它妙就妙在不仅帮助建设部门“超额完成”了全国的经济适用房计划，而且更是得出了“经济适用房取得了显著成效”、“经济适用房政策当初的意愿已基本实现，政策可以考虑调整”“历 史性结论”。真可谓是“司马昭之心”，用之良苦啊。对房地产商来说，终结“经济适用房”，不仅意味着数以亿计的有效购房主体由政府主导的经济适用房，转移 到由开发商主导的商品房市场中来，而且“干掉了”经济适用房这个最大的竞争对手，房地产市场的价格的操控的主动权，也基本上掌握在了开发商的手里。18号 文发布后2004年开始的全国房价以空前的两位数的暴涨，恰恰验证了房地产商谋算的“去经济适用房效应”的“市场威力”，此是后话。
四是来自中立的、没有利益关联的国家信息中心房地产信息处一份研究报告。该报告引自统计数字表明，在1997年至2004年这七年间，全国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1％；而作为供房主体性质的经济适用房，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达 2.18亿平方米。　
在这四组数字中，除了靠“推算”放出“14亿经济适用房”“卫星”的“REICO工作室”所谓的“研究报告”不值一提以外，在1999年到2004年这六年时间实行“以经济适用住房为主”的住房供应体系政策的有效期内，全国供应的各种各样“经济适用房”总量加在一起，算多的话也就是5亿平方米，中立方面的算法，只有2.18亿平方米。
根 据这两组数字，我们来看看，究竟在这六年面向普通人提供经济适用房政策的有效期内，全国上市的各种各样的经济适用房，从1999年“竣工面积超过1亿平方 米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％”，到2004年其完成的投资所占比重“大幅度下滑到为4.6%”（2005年年1-2月该项比重甚至仅为降 为2.5%），是不是由于经济适用房所做出的“贡献”，早已满足和“适应了中低收入家庭购房需求”所至呢？
让我们还是先来分析一下所有这些经济适用房对城镇居民的住房条件改善的“贡献率”。首先来看看我们的城市人口的基数究竟有多大。按照2000年第五次全国 人口普查主要数据公报，“ 祖国大陆３１个省、自治区、直辖市的人口中，居住在城镇的人口４５５９４万人，占总人口的３６．０９％；”而按照刚刚公布的2005年全国1%人口抽样调 查主要数据公报，“全国人口中，居住在城镇的人口56157万人，占总人口的42.99%。”（根据另外一项统计，2003年年末全国总人口为 129227万人。其中，城镇人口52376万人，占40.53%）。根据这几项的权威推算，2004年全国的城镇人口应该在5.4亿左右。
那么，全国这六年间向城镇居民提供的经济适用房对每个城镇居民的“贡献率”究竟是多大呢？
 按照建设部的说法，其“贡献率”为：
 5亿平方米的经济适用房÷5.4亿的全国城镇人口＝0.926平方米；
按照国家信息中心房地产信息处研究报告，其“贡献率”为：
 2.18亿平方米的经济适用房÷5.4亿的全国城镇人口＝0.4037平方米。
就是按照“只向占城镇人口80％的中低收入者提供经济适用房”的有关政策，这两项的结果分别也就是1.1575平方米和0.5046平方米。
这就是说，从1999 年正式开始实施面向80％普通大众供应经济适用房的国家政策，到了2004年它正式被18号文宣布终止，六年时间的“普通市民经济适用房政策”，对中国城 镇老百姓的平均贡献率，多算的话，不到一个平方米，少算的话，连半个平方米也没有。就是按照只能有80％城镇居民才能享有的政策来套，多算的话也就是一个 平方米稍多一点，少算的话，也就刚刚够半个平方米。
 作为房改标志和新的住房供应体系重点的经济适用房，供应量如此之少，是因为中国城镇居民的住房水平已经“小康”到不需要有多大的提高吗？非也。根据建设部一位副部长在2001年“在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话”所透露， 1999年全国的城镇人口人均居住面积连10个平方米还不到，只有9.78平方米。据他透露，九五期间的5年里在全国在城镇人口增长3700万人的情况下，人均居住面积净增1.68平方米，年均增加0.42平方米。
 以上的数字让我们“读出”了什么呢？这就是在1999年中国城镇的人均居住面积只有9个多平方米的情况下，作为“房改灵魂的”及新的住房供应体系重点的经济适用房，实施六年，只为应该享有的、占城镇人口80％的普通 “中低收入者”，提供了0.5046－1.1575平方米的经济适用房。各地政府和主管部门六年来在经济适用房上所下功夫的总的“成果”，比九五期间全国城镇人均居住面积3年的增长之和还要少得多。
这就是经济适用房被“终止”的最基本的背景。
就 是在这样一张“不堪忍睹”的经济适用房的“成绩单”上，政府有关部门竟然以“适应了中低收入家庭购房需求”的姿态，用一纸公文，宣告了“普通市民的经济适 用房政策”的终结。难道这就是有关政府部门在大力宣传“三个代表”和“执政为民”的今天，在行政作为上贯彻和落实的具体体现？难道这就是负责任的官员，为 老百姓“办实事”的终极目标？！据了解，在前任建设部长俞正声（现任中央政治局委员，湖北省委书记）执掌建设部期间，仅2000年计划确定的经济适用住房建设规模，全年的施工面积就高达2.427367亿平方米，其中当年的新开项目就高达1.327477亿平方米。今昔对比，不禁让人浮想联翩。

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（5）
 普通市民的最大之“利”，地方官员为何不欲“作为”？
众所周知，现在的大中城市的普通市民，要想有一套“小康水准”的住房，至少要拿出家里几十年所有积累和收入的四分之三以上财产，甚至是靠向银行贷款做“负 翁”，才能圆上“居者有其屋”之梦。而如果普通市民都能够根据23号文件所规定的那样，依靠“正宗”的经济适用房来解决居住问题，那就意味着占城市人口 80％以上的一般家庭，在占据全家总支出四分之三以上的住房开支上，可以省下三分之一的“银子”。所以说，经济适用房对普通老百姓的财富效应，要比加几级 工资、提高什么待遇和减免一些“苛捐杂税”，都要来得实惠的多。毫无疑问，对普通的市民来说，经济适用房是最大的民心工程。
大家也知道，党和政府是要成为“中国最广大人民的根本利益的忠实代表”，这也是“党的立党之本、执政之基、力量之源”。胡锦涛总书记也再三强调：权为民所 用、情为民所系、利为民所谋。他还一再告诫各级政府“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”。这些显而易见的道理，对以“为人民服务”为宗 旨、执政为民的各级政府来说，在其行政作为上不应该有丝毫的怀疑和模糊。尤其是像经济适用房这样大中城市居民“最关心、最直接、最现实”的最大之“利”，更应该是地方官员“权所用、情所系、利所谋”的重中之重。但结果却表明，市民的“最大之利”，反而成了不少地方官员行政中“最不努力的作为”，这也是导致经济适用房的全面落败的根本原因。这又究竟是为什么呢？
从行政的层面来分析各级政府在房地产业的角色和影响，人们就不难发现，虽然政策和法规的制定主控权在建设部的手上，但真正可以左右房地产市场格局的力量，却并不在建设部，而是地方政府。房地产市场可谓是真正的“诸侯政治”。这 不仅是因为各地的发展水平不同，执行政策的力度和能力也有所不同，而且在1997年的23号文和2003年的18号文中，都有“坚持在国家统一政策目标指 导下”，可以“地方分别决策，因地制宜，量力而行”或“各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应”的“政策口子”， “国家统一政策”在执行中具有极大的弹性。在各大城市地方高官看来，执行什么样的房改政策，可以根据现实的政绩和其他方面的“需要”来办。“父母官”可以 在自己掌控的城市里，决定每年新建住宅中经济适用房的比例是多少、决定什么样的人才可以享有经济适用房等等。执行“国家统一政策”的弹性之大，已经到了可 以把政策“修理”到颠倒的地步。从住房供应结构的构成，到通过“调节供求关系”来掌控房价，地方政府的手要比建设部的手强硬的多。
而在现实的行政作为中，政绩考核 “实际导向”上一度甚嚣尘上的城市“形象工程”“巨大威力”，使得众多的地方官员忽略甚至不惜以牺牲广大市民的利益为代价，大搞所谓“国际化大都市”之类 的“豪华包装”。而要为奢华的“城市装潢费”买单，地方政府只能靠“经营城市”。这种“经营”的最大的本钱就是卖地，把市民原来就有的土地无偿使用权，以 改造城市之名、通过大规模的拆迁运作，使原来的“无偿居住权”变为“有偿居住权”。市民在住进新房的背后，不仅要为土地使用权“出让金”买单，更要为地方 政府默许甚至是“官商合谋下的”高房价付出自己多年的血汗。城市每座新房、每个平方米的“毛细血管”里，都“包含”着土地使用权的高额成本和高房价下高税 负（当然，有权继续分到“官邸”型福利房的基本不需承担此项“义务”）。成百上千亿人民币就这样在“经营城市”旗号下，汇聚到地方行政者的手里，成为城市 高官奢侈建设和过度包装“国际大都市”（所谓的“新曼哈顿”、“新香港”之类）的最大资本。而在官员政绩“秀场”上“光鲜的成绩单”上，本应排在第一位的 百姓利益及市民幸福指数的考评，反而成为“大而化之”和“虚无飘渺”的东西。造成缺失的，不仅在百姓的利益，同时还影响政府的“执政之基”。这也是大力宣 传和贯彻“三个代表”的现实意义所在。
在这样的情况下，中央政府部门设计的再好政策，如果和地方官员政绩考核的实际导向相脱钩，中央和地方行政者的“同床异梦”就不可避免。在中国，人们不少见因为搞城市形象工程而获得耀升的高官，但却不多见因为致力于经济适用房之类的民生工程而获得赏识的“公仆”。“榜样的作用是无穷的”。作为房改灵魂的经济适用房在全国各大城市的全面落败，遭到“阉割”、“变性”的命运，就充分印证了这一点。

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列(6)
大中城市的经济适用房是怎么异化的
让我们通过具体的案例，来看看在地方官员“故意不作为”的现实考量下，大中城市的经济适用房，是怎么“异化演变”的。
在建设部对外宣传新的经济适用住房管理办法的新闻通稿上，宣传了几个“积极推进经济适用住房建设，取得了明显成效”地方的典型。其中江苏和南京是新闻稿中唯一的一对被“点名表扬”的省及省辖市。根据现已了解的材料，我们就先从这对“先进”来剖析起。
江苏省是“通稿”中第一个点名表扬的典型，该省的情况究竟怎样呢？让我们看看江苏省统计局的“官方资料”后，再下结论。据该局的有关统计分析材料，江苏经 济适用房“发展最好的时期”是在1999年。受“政策影响”，当年全省经济适用房“占全部住宅投资额的比重达到峰值”——比例高达20.2％，高达 48.8亿元，。此后，经济适用房在江苏的发展是一路下滑，据介绍，“2003年，江苏省经济适用房投资占住宅投资的比重为6.8%，2004年这一比重 降低到5.3%，2005年继续回落到4.6%”，到了竟然连5％的比例都不到的地步。投资的比重如此，竣工面积上的颓势也是“一泻千里”。据资料， “2002年全省经济适用房竣工面积比2001年减少29.3%，”幅度之大，令人难以置信。2003年上半年，全省“经济适用房竣工面积仅占住宅的 9.2%”。要知道，这个时候把经济适用房“修正”成“具有保障性质的政策性商品住房”的18号文还没公布，从政策的层面来说，经济适用房还担当着向 80％以上城市居民提供住房的“历史使命”。而到了2004年，也就是建设部把该省作为“积极推进经济适用住房建设”典型例子进行宣传的当年，江苏全省经 济适用房施工面积滑到了仅占全省“住宅施工面积的5.5%”，又“比上年同期减少4.2%”，面积只有544.6万平方米。
江苏省统计局在『“十五”时期江苏房地产开发发展回顾』的统计分析材料中，曾经把作为国家大力推广发展的供房主体——经济适用房，和国家严厉控制的别墅和高档公寓，从从1995年到2004年这十年间在全省的发展作了对比（见下图）：
江苏省高档住宅与经济适用房设投资对比
从图表中人们不难发现，从1999年开始该省的经济适用房不仅一路大幅下滑，而且作为理应向80％以上普通市民提供住房的供房主体，在全省住宅投资所占比 重，在2002年及以后的几年里，竟然出现比只向占人口10％左右的高收入人群提供的别墅和高档公寓的投资比重还要低“不可思议”的情况。而且据统计局的 分析材料，就在这少得可怜的比例中，还有相当多的经济适用房是“用于拆迁安置，真正对社会公开销售的比例较低”。
那么，按照1998年国务院23号文房改的要求，各大城市对普通市民供应的、面向社会公开销售的经济适用房又是多少呢？就是“比较低”，又能低到一个什么地步呢？
南京是江苏最主要的大城市，也是江苏省的省会，它既是全国第一个喊出要“取消经济适用房”的城市，又是被建设部视为经济适用房搞得比较好、“表扬有加”的“榜样”。如此反差，“典型”的意义就不是他人所能比拟。那么，南京市的经济适用房的真实状况又是如何呢？
据南京市有关部门的资深人士介绍，在开始房改后的1999年，该市的城建部门曾经专门对究竟有多少居民符合中低收入者的要求、及有权购买经济适用房人口比 例，搞了一个专项的调查。结果显示，1999年在南京市市区的居民人口中，年收入在5万元以上的高收入家庭，只占家庭总户数的4.6％，人均月收入160 元（当年的南京城市居民最低生活保障标准）以下的最低收入家庭也只占0.4％。而余下的95％，都是属于中低收入家庭。就是说，根据国家的房改规定，南京 市有95％的城市居民应该享有政府提供的经济适用房的权利。
按理说，根据国家规定需要提供经济适用房的居民比例如此之大，那么作为“典型”的南京市应该也为占人口95％的普通市民提供了相当多的经济适用房了，但结果却大相径庭。
据介绍，在1998年7月国务院公布房改的23号文件以前，南京市还根据该市不少人均住房在2－6平方米的特困家庭，陆续分步的建了一些“解困房”。恰恰 在23号文件发表、并强调了以经济适用房为新的住房供应主体后，南京市的“经济适用房”就停下来“暂缓建设”了，并且还把原来已经对外大张旗鼓宣传和开始 建设的长巷和兴隆两大块经济适用房住宅区，悄悄的改成了商品房小区。据介绍，仅长巷住宅区规划的经济适用房总的面积，就高达100万平方米，加上兴隆的经 济适用房住宅区，总共有120多万平方米以上的在建或将建经济适用房就这样摇身一变成了商品房。尽管在2001年初的建设部的 “经验交流”中，这两大住宅区，还是挂着“经济适用房”的牌子。
如果不是2000年8月当时的南京市房管局长召开新闻发布会，宣布南京市将逐步取消经济适用房，公开向中央的“经济适用房为新的供房主体”政策叫板，并由 此引发全国的一片哗然和建设部的严厉叱责而被迫在“文字上”“继续经济适用房政策”，经济适用房在南京也许早就是“灰飞烟灭”了。正是在媒体和国家建设部 的“高压之下”，直到2001年8月21日，南京市才出台了第一个经济适用房方面的正式文件——“关于建设经济适用住房优先解决低收入家庭住房困难的实施 意见”。据有关人士透露，“优先解决低收入”一词还是经过“反复推敲”才“圈定”的。而这一“优先”，就把经济适用房的供应对象限制在“家庭人均收入在我 市上一年人均年收入60％以下，且家庭人均住房使用面积在8平方米（含）以下的住房困难家庭”。这是解困房还是经济适用房明眼人一眼就可看出。也许南京的 有关官员以为老百姓对“复建房、解困房、拆迁安置房、安居房、经济适用房…很难说清楚”（南京市房管局官员在取消经济适用房新闻发布会上“语录”），南京 的“经济适用房”的“帽子游戏”由此开始。
在政策上进一步“卡住”了可能购买“解困式经济适用房”人群的口子后，南京的这项新的“经济适用房政策”的具体实施还是在拖在了近一年后（也就是房管局长 宣布取消经济适用房后近两年的时间）才正式开始。据相关负责人士介绍，从2002年7月11号到2003年的8月31日，南京市共分三批面向低收入者合计 提供了6486户“解困式经济适用房”。 其中不仅“超过70％的还是拆迁户”，而且“低收入者”又在具体的“供应细则”中进一步被限定在“家庭人均月收入在市政府公布的本市最低工资标准以下”。 而从2003年9月开始至今，南京市连原来“优先供应”的低收入者买“解困型经济适用房”的大门也被彻底关上了，全市的“经济适用房”只向拆迁户“统一调 剂供应”。据有关材料，南京市这几年的拆迁户数呈现暴涨之势。２００１年南京市拆迁居民为１.３万户，２００２年近１.９万户，２００３年拆迁居民户数更 是达到2.4万多户，拆迁房屋面积179万平方米。到了2004年，南京“仅市政建设项目拆迁的总户数就约有2.6万户，实施货币化拆迁的总面积达400 万平方米”。2005年南京的拆迁户官方的说法为1.5万户，而今年虽然该市建委公布的年度拆迁计划是1.5万户、300万平方米，但仅从南京市江南八区 区级政府上报的拆迁户数就高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米。以此推算，南京市这 几年仅应付拆迁“救急”所需要的拆迁安置房就应该在1000万平方米以上。而近几年经过“大力发展经济适用房以后”，南京市每年可供的“拆迁型的经济适用 房”（真名应该是“拆迁安置房”）也只能在100多万平方米上下。政府“施舍”的“经济适用房”和市场被逼的刚性需求（大规模拆迁）差距之大，导致的结果 就是低收入者也只能被关在了“经济适用房”的大门之外。
在这里有一个值得玩味的现象是，尽管从2003年9月后南京市就没有向市民提供过23号文件所定义的“经济适用房”，但在南京有关方面的“政绩”栏上，所 谓的“经济适用房”发展却出现了倍增的势头，从过去的几万、十几万、几十万，一下子“跳”到了上百万平方米，大量应急的拆迁房堂而皇之的“戴上”了经济适 用房的帽子，不仅可以“遮无经济适用房之丑”，而且还成了了建设部的“表彰对象”。
但从“解困”（人均居住面积在几个平方米之下）到“救穷”（低收入者），直到最后只管“穷＋急”（拆迁无房户和补偿款不可能在市场上买到基本像样房子的），南京市的“经济适用房”政策“演绎”至今，更像是一个不断“卸包袱”、不断减少政府义务的过程：
在一个市区人口达到400万左右的大城市里，剥离 “拆迁安置”的因素，多年来“经济适用房”的发展，只满足了不到2000户（6000人左右）的低收入市民购房需求，仅仅只占到全部市区人口的 0.15％；在按照国家政策规定可以购买经济适用房的“中等”和“中低”收入的360万以上的市民中，基本上没人买到政府根据国家政策应该提供的经济适用 房，供应主体对象的满足率多年为零，这就是一个真实的“南京经济适用房模式”。人们不禁要问，在“以民为本、执政为民”的今天，地方官员为什么在维护民生 和民利方面的“政绩考卷”上，就那么不怕当“白卷高官”呢？
据了解，南京的有关方面之所以对“经济适用房”如此“苛刻”，有着其“特定的认识”。
按照有关人士的说法：“如果市政府要拿出70－80％建房土地都是用来搞经济适用房，那还搞什么商品房、搞什么房地产市场？而没有房地产市场，政府又拿什 么钱来搞发展？”。这就是相关官员的基本思维定位，似乎离开了老百姓住房的土地使用权出让金买卖和高房价下的税收，南京的发展就无从谈起。所以从一开始南 京的相关官员就认为“国家的这项（向普通市民供应经济适用房）政策错了”。正是基于此，南京的相关方面在考虑经济适用房的盘子时，“第一要素”不是考虑百 姓的利益有没有受损、国家的政策是不是得以落实，而是根据“与民争利的发展潜规则”及政绩导向的要求，在定下“经营城市”、买卖土地换市场规模后，再来考 虑还有多少地皮、必须盖什么样的“经济适用房”。制定经济适用房政策的“潜规则”就是：首先是大幅缩小可能买经济适用房的人群，从“解困”到“救穷”，直 到“救急”，走的就是这条路；第二，通过“政策错位”的办法，使可以享受购买“经济适用房”的人群，有经济能力购买的只占不多的比例，进一步缩小“经济适 用房”供应的盘子。比如，按政策规定可以买经济适用房的，以地方的“土政策”把他们驱赶到商品房市场；可以享受廉租房的，叫他们去买经济适用房。很多人根 本就买不起，又使得连解困式的经济适用房也可以大幅减少。这种经济适用房实施潜规则的一个核心，就是 “以地定策”，使政府的土地出让金获取最大化。导致的最直接的结果，就是市民居住权利最小化。这就是整个问题的核心所在。
实事求是的说，南京虽然在经济适用房上搞张冠李戴的“帽子戏法”，但毕竟还属“软抗”，还是想戴“经济适用房”的帽子。与此成强烈对比的是，离南京300 公里外的中国人口最多的城市——上海，对于国家的经济适用房政策“抵抗度”，就来得“硬气”的多。在上海的房地产市场上，“经济适用房”早已成为了一种 “过去式”。据报道，国家以经济适用房为主体的供房的政策实行后，上海取消了商品住宅的用地划拨，也就是说，经济适用房被“行政的力量”驱赶出局。在上海 一般价格最低的配套商品房和中低价普通商品房，不是要付土地出让金，就是须补交综合地价款。上海的市民，要拥有或改善自己的居住权利和条件，就必须首先买 得国有土地的使用权。上海人，成了自己土地上的“弃儿”。
就在上海把经济适用房堵在门外之时，北京的经济适用房成了房地产市场被“高度关注”的中心。据新华社和中国房地产报的有关报道，1998年至2005年 底，北京市批准集中建设的经济适用住房竣工面积超过1760万平方米，供应量大概占全部房屋供应量的10%； 2003年后，北京每年更是以不少于300万平方米的建设计划扩大经济适用住房的供给，一举使北京成为在全国所有的城市中“经济适用住房开发建筑规模最大 的城市”。
北京的经济适用房的一个最大的特点，就是承认了“中等收入者”和“中低收入者”拥有购买经济适用房的权利。在北京，年收入6万元以下家庭都可以购买经济适 用房，此外，经济适用房在“质”上也有“适用、经济、美观、安全、卫生、便利”的要求，符合北京市“九五”住宅建设标准。这可谓是在大城市中对经济适用房 政策贯彻“最好的”地方（也许这和北京的首都特点及国家机关众多不无关系）。但尽管北京的1760万平方米经济适用住房共解决了北京70.4万多人（以人 均25平方米计算）的住房问题，但“10％的力量”毕竟能量有限，离80％的人群主体还有太大的差距。这是造成“千军万马”排队争抢经济适用房的根本原 因。此外，在北京市的部分经济适用房中，由于部分是把地产开发企业原来准备作为商品房开发的普通住宅项目调整为经济适用住房，所以北京相当多的经济适用房 的价格，比不少中等城市的商品房价还要高，尽管这也叫“经济适用房”，但它实属“变味的产物”。目前，由于在奥运建设牵涉的拆迁户面广量大，北京现在的经 济适用房也只是面向拆迁户“定向销售”，但愿这只是一时的应急之举。
比较和分析上述城市的经济适用房现状，比不代表什么城市做得最差，其他城市就做得更好，经济适用房存在的问题是全国的普遍现象。但“天地之间有杆秤，秤砣 便是老百姓”。什么时候百姓的份量及他们的话语权、影响力“重”到民大于天，什么时候就是经济适用房问题的解决之日。

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（7 ）
影响政策为什么比操控市场让开发商更赚钱
反思这几年经济适用房曲曲折折的发展直到最终被“修正”，人们不难发现，总有一股“强势利益集团”的“影子”，从1998年国务院23号文宣布经济适用房 为新的住房供应主体伊始， 就处心积虑地在打压和围剿经济适用房这项事关市民最大利益的民生大业，直至最后“大功告成”。那么，这股“强势利益集团”究竟是谁呢？
一般来说，要想从根本上“终结”向普通市民提供经济适用房的政策，仅仅是官员们的“消极抵抗”是远远不够的。某些地方官员就是再不喜欢经济适用房，他们也 只能是“不作为”或“少作为”，真敢明目张胆站出来挑战和叫板中央制定的经济适用房政策的，那也是不为官场的“游戏规则”所容的。当初南京的那位房产局长 在喊出“取消经济适用房”后没几天就不得不出来“更正”，就是“上面的压力”结果。要彻底推翻“普通市民的经济适用房政策”，还有比“不作为”的官员更 “强势”的“推手”。他们本身就是那些自身利益和经济适用房的壮大发展形成尖锐对立的“利益集团”。经济适用房每前进一步，他们的利益就会损失一片；相 反，如果经济适用房停滞不前或完全“消失”，整个房地产市场就会被他们所操控，这个“利益集团”的利益就可达到最大化。“地球人都知道”，这就是房地产商 利益集团。

开发商利益集团，为什么和经济适用房“不共戴天”？
房地产商对经济适用房究竟有多大的“不共戴天”的“利害关系”，我们还是先“站在”房地产商的立场，了解一下他们的“所思、所想、所虑”，就不难明白其中的奥秘。
前面，我们曾经说过2003年较早报道18号文的某财经媒体的记者，为取消普通市民的经济适用房而“造势呐喊”，写下了号称要把“经济适用房打回原形？”一稿。读读这篇“奇文”，我们就可了解“鲜活的开发商利益样本”。
当年，作者是“站在”北京知名的开发商——今典集团董事长张宝全位于北京东三环路 “苹果社区”的工地上，为开发商而担忧：张即将开盘的、建筑面积达高达60万平方米“苹果社区”，“均价6800元/平方米”；而在这东边3公里处，就有 一个“房价在4000元/平方米之下”、“总面积达50万平方米”、同样也是要“即将开盘的”经济适用房项目——百子湾1号。如果普通市民都可以买后者这 样的经济适用房，张的“苹果社区”结局就可想而知。对“影响自己好事”的经济适用房，“张保全们” “乐不起来”和“心情郁闷”就不难理解了。因为当时北京“包括新开工的经济适用房项目数已达到了32个，遍布从二环到五环的各个方位，总建筑面积达到 300万平方米”。如果北京的经济适用房和周边的商品房都是像苹果社区那样每平方米有上千元甚至数千元的差价，如果普通市民都可以买到经济适用房，那开发 商开盘的高价房还有谁来“托市”！
我们也来“为开发商算一笔帐”：仅300万平方米经济适用房抵冲商品房一块，由于两者的差价在上千元到数千元，北京的开发商为此就“少赚”了几十亿甚至近 百亿；加上经济适用房对开发商手上的高价商品房的“威胁”，开发商的为了有所竞争，在商品房定价上的“损失”就可能倍增。北京城的房地产大碗们，一年就可 能少赚上超过百亿甚至更多的“真金白银”。
不仅如此，如果政府房改的“纲领性文件”——国务院（98）23号文得以全部落实的话，仅就北京而言，向市民提供的80％以上的住宅就应该是经济适用房而 不是商品房，开发商的商品房只能占到整个新建住宅房的10％。就是说，如果政策到位的话，在北京市2003年竣工的1800万平方米的住宅房中，开发商手 中的商品房的“政策份额”，只能是180万平方米，而不是近1500万平方米。相反，当年北京市经济适用房的“政策总量”却要高达近1500万平方米。如 果真的是这样的话，开发商的在房地产市场中不仅市场的份额要降到只有过去的12％（180万平方米÷1500万平方米）。随之而来的，则是由于住房供应的 主体掌握在经济适用房的手里，开发商本身习惯以高暴利销售的高价商品房，随着市场份额的大大减少及操控房价的基础一去不回，其仅有的12％市场份额的商品 房的盈利水平也将大大的“缩水”，利润率能保持过去的一半就谢天谢地了。
经济适用房政策的“到位”，可能使北京市开发商手中的商品住宅房的市场份额，大大缩减到只有以前的十分之一左右；
经济适用房的发展，将使北京市所有开发商的总的利润，只有过去的5％（按商品房只占整个新建住宅房市场十分之一时，其利润率只有过去的一半计算）；
这就是在23号文的“威压”之下，开发商头顶时刻高悬的达摩克里斯之剑——“经济适用房的政策噩梦”。
有时候，“噩梦”稍稍“初现”，就成为开发商最不愿见到的“可怕现实”：据报道，1999年上半年，北京的商品房价格急降近1000元，2002年北京房价同比下降了249元，这些都是经济适用房所至。
厉害关系如此之深，开发商怎么会不对普通市民的经济适用房政策“咬牙切齿”呢！
其实，开发商对经济适用房的“又恨又怕”是一种全国性的普遍现象。早在2000年之前，南京的开发商由于担心经济适用房对自己商品房的冲击，通过向政府种 种施压及“官员公关”，“成功”阻止了经济适用房在南京新城区——河西的发展。短短几年之内，就使得河西的房价由每平方米2000元不到，火箭一般的飞涨 到后来的6000－7000多元。开发商个个赚的是盆满钵盈。
所以，当18号文终于取消了普通市民经济适用房的购买权后，开发商的喜悦之情就可想而知了。据报道，有着京城房地产商“大嘴”之称的任志强，兴奋之中向媒 体吐露了一句真话，这就是：“当２３号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。“任志强们”蓄谋已久的“灭”普 通市民型经济适用房之心，由此可见一斑。
房改的“政策之变”，究竟给开发商带来了什么？
开发商几年“艰苦不息”的努力终于成功了，中国房改的灵魂——经济适用房的大众化政策，终于在利益集团的合谋之下被“颠覆”了。占城市人口80％的普通市 民宪法保障下居住权利，一夜之间就化为了乌有。作为“全民”的众生，不仅要花巨资去买自己土地的使用权——交土地出让金，而且更要承受开发商暴利的盘剥。 因为你“别无选择”！有人说，这是社会主义中国成立50多年来第一次“新富阶层影响中央决策”。那么，它究竟给开发商这个“暴富”和“影响力”同样“特 别”的利益集团带来了什么呢？
首先是开发商的房地产市场“地盘”急剧暴增。在23号文件精神中，须购买“市场价商品住房”的，还只是占人口10％左右的高收入人群。80％的市民购房， 应该是由经济适用房来解决；而到了18号文，这80％的城市居民中的绝大多数（大约在八分之七左右）被“驱赶”出可以购买经济适用房的人群。开发商的商品 房“客户群”，理论上一下子由过去只占人口的10％，大幅增长到现在的80％以上（10％的高收入家庭＋70％以上被“赶出”经济适用房的中等和中低收入 家庭）。
实际上，所有城市居民在房地产市场的选择，只能是“非此即彼”。你买不到经济适用房，又不“够格”住廉租房，就只能到开发商的手上去买高价商品房。在 2003年18号文件发布后，绝大多数城市的经济适用房比例，加上为最低收入家庭提供的廉租房，连房地产市场份额的10％都不到。这也就是说，近九成的市 民要想解决住房问题，只能到开发商那儿去买高价暴利的商品房。而随着城市人口的大量增加、年轻人结婚的增多以及大规模的城市建设和拆迁，城市居民对住房的 需求呈现极大的刚性；没有住房，数以亿计的城市居民就无从立业、安家。作为房地产市场多年的主宰者，开发商比任何人都知道，改变“游戏规则”，颠覆23号 文件所制定的房改政策，对他们的利益集团意味着什么样的“空前商机”。按照过去的房改政策，开发商只能靠10％的高收入人群赚钱，而18号文，则使80％ 的市民成了开发商的“盘中餐”和“宰割”的对象。这就是开发商“玩政治”的“最大成果”。
在“名正言顺”的占据了房地产市场的八九成份额后，开发商就成了商品房市场的最大的“庄家”和“操盘手”。房地产市场的一切，尽在开发商的“掌控中”。从 制造紧张的供求气氛，到合谋价格获取暴利，开发商的所作所为，在这个本来就规范不多、寻租不断的房地产市场，“如鱼得水”到了如入“无法之境”的地步。
过去，尽管经济适用房的发展远远低于政策的规定，但毕竟还是被政府作为一项“抑制房价过快增长”的尚方宝剑。而“房改新政”后，不仅“铲除”了经济适用房 这个高价商品房最大的竞争对手，而且政府在政策上也失去了制止开发商不当得利、制造暴利高价房的有效手段。以前经济适用房被当作“供应主体”的时候，开发 商给自己商品房的销售定价，大体上还是按规则办。首先是算清所有的开发成本，在此基础上加上5—15％左右的合理利润，然后再参照周边的经济适用房及其他 竞争对象，进行适当的调节（通常是向下调）。而现在，尽管房价已经成为百姓和政府越来越关注的社会问题，但开发商在定价上的游戏规则早已“飞离”了成本的 轨道。他们新的“至理名言”就是“房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的”。但他们“羞于”公示于人的是，“供需关系是可以由开发商来和地方政府 合谋内定的”。这也就是为什么有那么多的开发商囤积土地的根本原因。
对房地产市场垄断和合谋的直接结果，就是中国开发商对全社会财富的“巧取豪夺”。当全社会的平均利润率还在10％上下徘徊、并有下降之势的时候，当世界房 地产业利润一般都在5%左右的时候，中国的开发商托“房改新政的福”，利润率已经从过去的百分之十几暴涨到现在的50％上下，有的甚至超过了100％以 上。
开发商主导下的房改新政，让房地产市场“更健康”？
 房地产市场的“政策威力”之大，使得多年“混迹于江湖”的开发商们也“眼界大开”。在18号文全面实施的第一年——2004年，中国的房地产市场就出现了 “前所未有”的巨变。据2005年6月建设部的一位副部长“在房地产市场形势报告会上的讲话”中所引用的国家统计局的数据，2004年全国商品房的价格， 不仅“首次出现两位数增长”，而且还“首次超过居民收入增长”。“商品房平均价格同比增长14.4％，其中商品住宅价格同比增长15.2％…；少数城市房 价涨幅超过20％”。而房价这种暴涨之势，一直到2005年还在“持续发威”。另据中国社科院等权威机构发布的、有中国房地产蓝皮书之称的《2004— 2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房平均售价比1998年增加651元，达到2714元/平方米，年均增加为93元，但2004年一年的 房价增长就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是2004年商品住宅房价格达到2549元/平方米，比 1998年的1854元/平方米增加695元，其中2004年比2003年就增加352元，占到整个增加值的50.6％。也就是说，实行“房改新政”后一 年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。
也正是在这样的“政策指引”下，本文开头说到的北京苹果社区的房价，从2004年1月开盘时的6500元，暴涨到现在的“均价15250元”，这就是两年时间的“政策造化”。
任志强在对媒体评点18号文件时，说过一句很“经典”的话。他说：这次的文件“明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做”（注： 也就是让开发商来掌握市场）。而任所说其中的重要一点，就是“政府将不再是利用经济适用住房平衡市场的房价，不再是利用经济适用住房调控市场。”
18 号文件可以说是让全国人民和房地产业按照房地产商的意志“思路”和走了一趟。带来的结果究竟是什么？房地产市场是变得更加健康，还是更加不健康？房改的政 策之变，究竟是更加“利国利民”，还是逐渐滑向“祸国殃民”？这些大是大非问题的答案，亿万市民早已用自己的血汗“作答”。
 但百姓不能就这样不明不白的为一项“房改新政”的后果买单，至少要知道自己究竟损失了多少财富。按照中国社科院蓝皮书提供的数据，1998年至2003年 全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元（7年增加总合695元－2003年增加的352元），年均增加为57元。而2004年全面实施号称“促进房 地产市场持续健康发展”的18号文的第一年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元，比前六年年均增加的57元平均水平要多出295元。根据蓝皮书的数 据，2004年全国商品房的销售量达到38231.64万平方米，其中商品住宅房占了九成左右，大约为3.44亿平方米。用这个总面积和“房改新政”后房 价暴涨超出往年平均水平差数相乘，就可以得出了买单的明细单：
295元×3.44亿平方米＝1014.8亿元
 这就是说，按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年，中国的城市居民就为高涨的房价，多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商，一同分享了这上千亿的“改革成果”。
看见这样的“房改新政”的“成绩单”，人们不禁要问，在我们实施关系数以亿计城市居民最大利益的住房改革中，行政部门究竟是“以民为本”，还是“以商为瞻”！
 毛泽东曾经说过一句至理名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意。”人们在这里还想多问一句的是：18号文及其所导致的结果，真的是“粗心大意”所至吗？！
中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（8）
官员行政失责，为什么要拿百姓的利益买单？
“ 来路不明”的“政策之变”
 把普通市民“挡在经济适用房之外”的18号文（“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”），是在2003年8月12日发表、当月31夜对外公布的。在此 之前，除了和开发商有着“千丝万缕”利益关系的部分媒体和“专家”对经济适用房进行的一轮轮的“妖魔化”攻击以外，建设部、发改委等政府行政主管部门对经 济适用房还是抱着积极肯定的态度的。这不仅是因为过去还是分管建设部的副总理温家宝曾经再三强调要把“重点发展经济适用房”作为房改的目的和衡量其“是否 成功的一个重要标志”，而且还一再叮嘱“以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变”。翻开有关材料，人们就可以清楚的看见这一点。
在2000年9月11日建设部颁发的“关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知”中，就高调宣传 “经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重 要的作用”。并要求各地 “进一步提高认识，把经济适用住房建设作为重点工作来抓”。同时，“根据当地房价、中低收入家庭的支付能力，合理确定本地区经济适用住房在整个住房建设中 的比重，更好地解决中低收入家庭住房问题。”这里不仅全面肯定了经济适用房在解决居民住房需求、平抑过高房价和拉动经济增长方面的三大作用，而且还明确要 求各地“把握好大局”，合理确定经济适用住房的比重。在年末的建设部总结上，当时的部长俞正声也特别强调：“要继续以经济适用房为重点，推动住宅建设”；
2001年，在３月１５日九届全国人大四次会议批准的“第十个五年计划纲要”中，第十九章“增加居民收入，提高人民生活水平”一节里，还专门写上了“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”，第一次把经济适用房列入到国家的发展纲要中；
2002年，在2月份召开全国住宅与房地产工作会议上，建设部的一位副部长更是从政治的高度，对经济适用房 “慷慨陈辞”。他再三强调“发展经济适用住房，努力改善广大中低收入居民家庭的住房条件，是党中央、国务院非常关心的一个问题”，是住宅建设“面向百姓、 面向未来”指导思想的结合点和工作的重点，更是贯彻落实 “三个代表”“在住宅建设中的集中体现”。他不仅大声疾呼“加大经济适用住房建设力度，进一步完善经济适用住房供应体系”，而且还对经济适用房在“改善住 房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产‘泡沫’”等“综合的社会经济效益”再一次做了充分的肯定。这位副部长还明确提出“以保障需求为宗旨”，把一个 地方的“房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供求关系状况”等因素和经济适用房的发展规模“统筹考虑”，“合理安排经济适用住房在住宅建设中的比 例”.也是在这次会议上，建设部的有关部门负责人也特别强调：“解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买，是各国政府住房管理的主要职能。 发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策”，“是房地产开发主管部门应重点抓好的工作。”这位负责人还特别强调：“全国建设工作会 议提出‘住房发展目标和政策重点，应当定位在中低收入居民，以体现最广大人民群众的根本利益’绝不是简单的号召，而应该落实到我们的各项工作中”；
到了2003年1月14日中旬，也就是改变经济适用房命运的18号文件发布前的7个月不到的时间，在武汉召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部的那位 副部长还在会上批评了有的城市“减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房，引发了社会矛盾。”这位副部长强调：“对房价居 高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应。” 他还特别提出要大力发展和加快经济适用住房建设，“增加（而不是减少——笔者注）经济适用住房供应，使住房供应结构能够适应居民需求结构，切实解决供求结 构失衡问题”。建设部住宅与房地产业司的司长也在会上再一次强调了“对房价收入比较高的城市，”要“增加经济适用住房和低价位商品房供应”。针对有的代表 反映“经济适用住房的推进越来越难”，“优惠政策很难落实到位”等问题，这位女司长在继续强调“要大力发展经济适用住房”的同时，还表示“要落实国家规定 的各项政策，”规范运作，“使经济适用住房的作用充分体现。”
最有意思的还是，到了2003年6月6日，也就是离18号文件的颁发仅仅还有两个月的时间，建设部、发改委和国土资源部还“为贯彻落实《国务院关于进一步 深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）精神”，联合发文下达了“2003—2004年经济适用住房建设投资计划的通 知”。在该计划中，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中新开工面积就高达13064万平方米。这里极富有戏剧性的一幕是，由于三 部门的有关人士对“政策的连续性”谁都没“报以怀疑的态度”，“为便于地方做好2004年经济适用住房项目前期准备工作，”该通知还专门“同步下达”了 2004年的计划，“2004年新开工面积规模12720万平方米”。这些制定政策的政府相关部门的人士可能再也没想到，就在发出这个通知后两个月，经济 适用房的政策就“变天”了，该计划最终也以“残败”而收场。
“细嚼”和翻阅这些经济适用房“政策巨变”前的“红头文件”和“官员语录”，再分析当时的全国的房地产市场的实际情况，人们就越是对改变普通市民“利益命 运”的18号文件产生的前提和基础打上一个大大的问号。为什么在房价收入比越走越高、老百姓买房负担越来越重情况下，政府的文件反而会“逆势”而为，对普 通百姓寄以最大期望的经济适用房，来个“釜底抽薪”？尤其是在今天，在这项“房改新政的纲领性文件”影响下，老百姓身背的“高房价大山”越来越沉重、以至 于中央高层领导也对此多次表示关注之时，人们就更有理由对这个“来路不明”的政策之变要问个明白：究竟是谁和什么力量，终止了涉及数以亿计的公民最大利益 的“普通市民的经济适用房政策”？！
“特别调查组”，究竟要“调查”什么？
 从现在来看，经济适用房的“政策之变”，虽然总体上至今给人感觉是“来路不明”，但要说是一点“痕迹不露”，那也不是客观的。查找当时的资料人们会发现， 在18号文发表前5个月的3月10日，国内的一家知名的财经媒体就传出新闻“经济适用房名不符实 三大部委奉命紧急调查”。据该报道，“3月3日，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知”，对北京、江苏、福建等11个省市的“经济适用住房建设 及管理情况进行‘综合调研’——其实这就是一个调查，而且是奉高层之命进行的调查。” 而且“调查结果将向高层汇报，并将直接影响到日后的经济适用房政策的具体走向。”
对经济适用房进行全面调查，这对本来就“推进越来越难”、“优惠政策很难落实到位”的经济适用住房健康发展应该是一个好事。何况这是一个直接“向高层汇 报”、并影响未来经济适用房命运及数亿市民最大利益的重大调查。但“调查”的任务刚刚下达不到几天，“有关部门官员”就对媒体放话，声称经济适用房“名不 副实”，“单套面积过大，‘像别墅一样’”是这次“调查最直接的动因”。文章还借用“不愿意透露姓名的业内专家”的话，“经济适用房基本完成了它的历史使 命，应该回归到社会保障的本质中去”。这种“调研”未行、结论先有的“重大调查”，结果如何就可想而知了。
果不其然，3月24日北京的某媒体上刊出了“有关人士”就这次 “使命空前重大”的“综合调研”所发表的一番“宏论”。按其说法就是“这次三部委联合调研主要针对的”就是经济适用房的四大问题即“经济适用房四大痼疾”。他们给出的经济适用房这“四大罪状”是：
第一、 经济适用房成了投资者的香饽饽；
第二、面积过大，个别经济适用房项目定位遭受争议；
第三、监控不力，放号引发投机；
第四、排队领号，买套经济适用房不容易。
 经济适用房的“基本主流现状”真的如此吗？让我们还是以事实来说话。
首先，从全国范围来讲，经济适用房真正的发展规模，比起国务院1998年23号“房改纲领性文件”精神所规定“八成左右的市民买经济适用房”要求，少了不 知道多少倍。1998年到2004年这七年间，根据不同的统计口径计算，全国经济适用房加在一起面积只有2.18－5亿平方米，而从1998到2002这 5年全国年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米。七年作为供房主体的经济适用房的发展之和，比全国一年的住宅竣工面积还少得多，城市居民人均摊到的经济适用 房仅仅只有0.4－0.93平方米。经济适用房的“蛋糕”如此之小，供应的对象如此之多，使得大部分城市对可以购买经济适用房的家庭都做了“极为苛刻”的 规定。很多地方还在媒体上对购买的家庭予以公布，严防“不达标者混入”。在这样的情况下，又有多大比例的“富人”可以把经济适用房当成“投资的香饽饽” 呢。至于有的地方挂着“经济适用房羊头”的商品房，由于其价格和利润远远高过了国家的规定，同时也超出了普通市民的承受能力，这种图具虚名、搞政绩数字游 戏的所谓“经济适用房”，变为富人成堆的地方也就十分自然。当然，在北京等极个别地方，由于政府主管部门工作不到位和制度的缺失，确实有些富人通过“里应 外合”，占了普通市民的经济适用房。这样的腐败或工作缺失的案例，在北京有一些，但在全国的比例又能有多大?真的是 “泛滥成灾”到了要把经济适用房政策推倒重来的地步了吗！思维正常的人，都不会以为如此。但让人难以理解的是，“调查组”为什么会把它当成经济适用房政策 之变的主要依据呢？！
其次，关于经济适用房“单套面积过大，‘像别墅一样’”的指责，更是“一叶遮目，不见森林”。超标的经济适用房当然有，但极为个别。按照建设部方面提供是 数据计算：全国7年提供的经济适用房共计5亿平方米，累计解决700万户中低收入家庭的住房。5亿平方米除以700万户，全国经济适用房的户均面积只有 71平方米多。根据统计，全国城镇的户均人口在3人左右，按照人均30平方米的小康标准，经济适用房的户均面积离“小康”还有近20平方米之遥。这还是以 “建设部高算的数据”来统计的。实际上，一些城市的经济适用房单套面积，大的才65－70平方米左右，小的只有45平方米，平均有60平方米就相当不错 了。把这样的平均水平归结为经济适用房“面积大的像别墅一样”，除了“别有用心”，还能作其他解释？！至于北京出现的一些160多平方米的“经济适用 房”，人们首先应该从价格和利润水平上来辨其“真伪”。一般来说，开发商不惜“抗命”推出超大套住房，基本的原因是由于高利润使然，这样的经济适用房，早 已“变种”。还有一种情况，就是有的地方官商勾结，贪国家之利，谋个人之私。但这些问题，可以成为经济适用房本身的“罪状”吗？！
据报道，“有关部门的官员”在这次“综合调研”开始时还对外声称“这次对经济适用房的调研内容，涵盖经济适用住房建设各个方面。”但不知为何，经济适用房 发展所暴露出的一系列最大的本质问题，如从房改新的供房主体被打压到了只占百分之几，大多数地方官员失职不作为，对绝大部分市民欠帐甚多等等，“综合调 研”为什么对这些最基本的问题为视而不见，反而揪住个别枝节问题大做文章？这样的“综合调研”，究竟意在何为？！
官员工作失职，为什么要拿市民利益买单？
 为了给经济适用房的“政策之变”造势，有关政府部门给经济适用房列出了一系列的“问题清单”。但就在这些“指责”中，人们惊奇地发现，所谓的这些“突出问题”，不是“一叶遮目”，就是主管的政府行政部门的自己的工作失责。
如建设部的高官在作“18号文”的“有关问题的说明”时，列出的经济适用房建设和管理中的“突出问题”是：“有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关 不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户 型、超大户型经济适用住房，严重背离了经济适用住房政策的初衷；有的城市优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥。”在后来的建设部就《经济适 用住房管理办法》所发出的新闻通稿中，甚至还出现了经济适用房因为“部分高收入者购买”而使“有限的资源不能真正落实到中低收入家庭”和“大户型”“加大 了政府负担”的新的“罪状”。
我们在上面的文章中已经知道，作为房改供房主体经济适用房，七年发展的结果只是给城市居民人均提供了0.4－0.93平方米的“保障”，这样的“政绩”还 以“重建设”来标榜，不知道是否可列“八耻”之首。另外，所谓的“投资说”和“大户型说”，通过分析我们也已知道均属典型的“以偏概全”。至于经济适用房 “有限的资源不能真正落实到中低收入家庭”之说，作为主管部门的建设部和各地的房改办应该比其他人更清楚“中低收入家庭”占了经济适用房住户的多大比例。 这里还应特别强调的是，按照经济适用房的价格管理办法，除了小区外的市政配套设施外，经济适用房小区内所有的成本费用、甚至包括规定的开发商利润，都已经 包含在经济适用房的价格内。所谓的经济适用房“加大了政府负担”实属子虚乌有。
仔细分析一下作为行政主管部门提出的“突出问题”，除了以偏概全和子虚乌有的以外，基本的问题竟然是出在该政府部门及地方政府自身的行政失责上。如经济适 用房建设“轻管理”、“对购买对象审查把关不严”、“对建设标准缺乏有效控制”、“优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥”等等。在“综合调 研”中所针对的“监控不力，放号引发投机”和“排队领号，买经济适用房不易”之类问题，也是属于同类问题。这些问题的出现，有哪一项不是由于政府主管部门 失责失职和地方官员的不作为所至。连建设部长自己也承认：“这些问题的出现”，“有政策执行不力的原因”。
地方官员的“不作为”我们前面已经专门谈过，作为政府主管部门的建设部，是不是在经济适用房的管理和行政上就很到位了呢？有一件事情很能说明问题。尽管 1998年7月国务院23号文就规定经济适用房是新的供房主体，但直到2003年建设部还没拿出经济适用房的具体管理和规范办法的文件出台。这5年多的 “真空期”，也就成了各地经济适用房发展受限的重要原因之一。而在2003年8月导致经济适用房政策巨变的“18号文”出台后，建设部仅仅用了半年的时 间，在2004年3月就推出了《经济适用住房管理办法》。真是不同文件，不同命运。此外，尽管建设部对经济适用房的发展“说了很多”，但真正检查落实却不 多见。这就出现了中国政坛少有的怪现象，每年建设部和发改委等部门“计划”的经济适用房新开工面积总有1亿几千万的平方米，但到年底总结盘点时却总是连那 几千万平方米都“拿”不出来，以至于经济适用房经常从政府主管部门的年终总结报告中“消失”数字或者干脆就“无影无踪”。曾经被称为“建设部工作重中之 重”的经济适用房，落得这样的“下场”，究竟是谁之过？
既然造成经济适用房问题的主要原因是在地方官员的不作为和行政主管部门的失责，那么，要解决经济适用房发展中的问题，只应该从规范政府部门职责、督察相关 官员作为、追究行政失责失职等方面做起。但结局却恰恰相反，相关官员的失职失责不仅没有受到追究，普通市民的“经济适用房权利”反而被剥夺，这是典型的 “官员生病、百姓吃药”。人们不禁要问，政府行政部门工作不力和行政失责，造成的问题和矛盾为什么要让老百姓“买单”？为什么这些失责和失职，反而成为牺 牲普通市民基本居住权利化身——经济适用房的借口？如此行政，是负责任的政府部门和官员所为吗！

中国房地产十大批判之四——九问经济适用房系列（9）
 取消普通市民经济适用房，是否违宪违法？
 从1998年的23号文件到2003年的18号文件，政府有关部门对经济适用房的政策可以说是来了一个180度的大拐弯。从政策上允许80％的普通市民购 买经济适用房，到现实中只有10％左右的市民才可以买经济适用房，两者之间的变化之大、对普通市民的利益关系之深，都是其他一般的政策所不可比拟的。
按理说，像这样变化幅度如此之大、牵涉人群如此之广、关系到的群众利益如此之深的“政策巨变”，至少应该有一套完整和科学的决策体系，全面的评价“为什么 要变”的社会因素，综合的权衡制定和实施新的“纲领性文件”可能带来的政治后果，这是“决策科学化”的基本要求。但从现已公开的资料来看，这项关系城市民 生最大利益的政策改变，即没有经过公开的听证，也没有和人大、政协等方面的代表和委员的民主协商。不仅来得“神神秘秘”，而且造成的“轰动效果”也对和谐 社会的构筑和社会的稳定形成了巨大的冲击。
“新旧房改”对比，究竟说明了什么？
 在18号文件对外公布后的第二天，建设部的高官曾经专门就该文件的“有关问题”做了“说明”。按照他的讲法，『关于促进房地产市场持续健康发展的通知』 (18号文)的“形成过程是科学决策、民主决策的过程。《通知》是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，对促进房地产市场持续健康发展 必将产生深远影响。”确实，让众多开发商“喜形于色”和“欢欣鼓舞”的“新房改纲领性文件”，对后来的中国房地产市场产生了“翻天覆地”的影响，普通市民 都“切身痛感”“新纲领性文件”的“巨大威力”。但这样的“深远影响”，是促进了“房地产市场持续健康发展”，还是导致中国的房地产走向歧途？让我们来看 看18号文件前后的全国房地产市场的变化，以事实来说明问题。
18号文件虽然是在2003年8月底对外公布的，但由于老房改政策（23号文）执行的期限连续性，以及房改新政策（18号文）的“贯彻执行”和落实到位也 有一个后滞的过程，所以一般也把2003年底及2004年元旦看成是新老房改文件的“分水岭”。我们也以此为界，看看前后两种不同的房改政策的“市场效 应”究竟如何。
2003年9月18日，也就是在18号文件公布后的半个多月，在国务院新闻办专门就我国房地产市场情况举行的记者招待会上，建设部的一位副部长对1998年－2002年（也就是实施23号文件的5年左右的时间）全国的房地产发展进行了“盘点”：
这5年，全国商品住房平均销售价格年均上涨3.6％，房价是稳中略升，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度；
这5年，全国城镇年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米，住宅建设累计竣工面积34亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上；
经过这5年的发展，到2002年，全国城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米；
也是经过这5年的发展，全国城镇居民私有住房的比例已经达到72.8％。
另外，从1997年到2002年，全国商品房竣工面积、销售面积年均分别增长15.5％和22.6％。
 这就是“官方”公布的在“老房改政策”下取得的“成绩单”。在23号文件的连续期及“房改新政”还未开始全面实施的2003年，据国家统计局的有关资料， 全国的商品住宅房价比上年增长了3.9%，增幅只比前5年的平均水平多了0.3个百分点；平均销售价格为2212元/平方米。全年竣工的商品住宅面积为 2.66亿平方米。
而进入“18号纲领性文件”的“房改新时代”后，从2004年全面实施“房改新政”开始，全国的房地产市场就发生了“天翻地覆”的巨变。2004年“房改新政”第一年，全国的商品住宅价格猛增了15.2％。不仅商品住宅房价的增幅是前几年平均水平的4倍多，而且一年增长的绝对值（平均每平方米房价增加的金额），竟超过了过去6年增加的总和。当年全国城市居民用于购买商品住房的消费支出额，也比2000年增长了1.67倍。
到了2005年，全国的房价在上年高位的基础上，依旧沿着“新政的大道”高开高走。据国家发改委2005年8月份发布的“房价问题的调研报告”，2005 年1-2月，全国商品房平均销售价格同比增长18.9%，商品住宅平均销售价格增长19.1%。另据国家统计局的统计，2005年一季度全国的商品房和商 品住宅平均销售价格比又比去年同期分别上涨12.5％和13.5％，“且有进一步上升趋势”。尤其是一些大中城市，“平均房价涨幅已连续二、三年在15％ 以上”（这些城市的经济适用房通常早已是名存实亡）。更为可怕的是，“新政效应”的“普遍开花”，使得房价高涨之势迅速由沿海大城市向内地蔓延。房价的普 遍暴涨，使之成为全国最为关注的社会热点。当时就有媒体称：2005年，是中国的“房地产问题年”。有的学者甚至大声疾呼：警惕房地产“绑架”中国整个经 济。连建设部的有关部门负责人在年中的一次“房地产市场形势”报告中也不得不承认：“如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳 定”。
“房改新政”下房地产市场出现的“不健康状况”影响之大、问题之深，以至于在2005年十届人大三次会议上，温家宝总理第一次把“重点抑制”“房地产价格 过快上涨”、“ 继续整顿和规范”房地产市场写进了政府工作报告中，作为当年宏观调控的一项重要任务，并由此拉开了“治理整顿”房价上涨过快、供房结构不合理和房地产市场 秩序混乱的“政策组合拳”：　3月17日，中国人民银行“为促进房地产业健康、持续发展”，调整了商业银行个人住房贷款政策，房贷利率上调0.2个百分 点；十天后的3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅又发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见 （“国八条”）； 4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）。有媒体 称：这八条措施都直指房价涨幅过快；5月11日，七部委又出台稳定房价八条意见；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转 卖；8月15日央行又建议取消房屋预售制度；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20%个人所得税 进行一体化征收。
一年内“打出如此密集的组合拳”，从本质上来说，就是对18号文所产生的社会震荡及后果进行修正和调节。因为当初制定和发表18号文所期望的“供求基本平 衡、结构基本合理、价格基本稳定”的“三个基本”调控目标，不仅没有实现，反而使矛盾加剧甚至激化。正由于此，才有后来的一系列的“政策组合拳”的出台， 力图使房地产市场重新“健康发展”。所以在这些“组合拳”中，一个最重要的制约房价过快高涨的措施，就是要“重点改善市场供应结构”，重新提出增加经济适 用房和中低价位商品房。尤其是在“新老国八条”中，“大力调整和改善住房供应结构”，“强化规划调控”，都被列为具体措施的第一条。“此调整”和18号文 的“彼调整”，正好是又来了一个180度的大拐弯。
这也就难怪有人形容2005年的中国房地产“经历了80年代以来最为剧烈的震荡”，房地产的“问题年”同时又成为房地产的“政策年”。就是这样“折腾”到 2005年12月，全国70个城市的新建商品住房销售价格同比又上涨了7.1％。可惜好景不长，今年的头几个月，在北京等一些大城市，由于原有的经济适用 房被改成了“拆迁房”或中低价房的欠缺，市场供求结构的变化重新导致了房价的又一轮高涨。
在今年的政府工作报告中，温家宝总理又把房地产市场的问题“拎”出来老话重提。不仅把“遏制房地产投资过快增长和房价过快上涨的势头”，视为去年“着力解 决经济运行中的突出问题”的一项，而且把“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”作为今年政府工作的一项重要内容。温家宝总理政府报 告中还第一次以“相当的篇幅”，把“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制 度”以及“整顿规范房地产和建筑市场秩序”、“促进房地产业和建筑业健康发展”，提升到政府“今年要着力做好”工作第一大项的一个重要的方面。所有这些， 即表明了最高领导层对整治房地产市场不规范、抑制过高房价的决心，也反映出18号文这个“促进房地产市场持续健康发展的通知”，不仅使房地产市场未能走上 健康之路，而且还给国家的“宏观经济和和社会稳定”带来了极大的负面影响。现在再“回头看”，有谁还能说建设部起草的18号文是“科学决策、民主决策的” 的结果？！
事关市民的利益巨变，为什么不听证审议
 在前面我们已经讲过，买房现在已经成为城市居民的最大负担。普通市民要想“住房小康”，至少要拿出全家几十年四分之三的积累和收入所得，甚至是靠向银行贷款做“负翁”，才能圆上“居者有其屋”之梦。
在我国的不少大中城市，不仅房价收入比比世界上公认的“国际房价最难承受地区（房价收入比为7）”还要高出一倍上下，而且导致的直接结果就是70％以上的 市民买不起房。高房价不仅加剧了社会的两极分化，而且还成为社会不稳定之源。在这样的情况下，保证使80％的普通市民购买正宗的经济适用房，不仅可使居民 在实现“住房小康”时，把占据家庭总支出四分之三以上的住房开支省下三分之一（在房价高居前茅的一些大城市，正宗的经济适用房应该是高价商品房一半甚至还 不到），从而让更多的普通市民买得起房，而且政治上还可大大缓和日益突出的社会矛盾，经济上还可把社会的正常消费从高房价的重压之下释放出来，促进经济更 快的发展。对广大市民来说，能不能买到经济适用房，不仅关系到能不能实现“住房小康”，更重要的是，“躲开”高价商品房所省下的十来万甚至几十万的家庭资 产，其财富效应远比加多少级工资、搞所谓的“富民工程”以及减免税负等等都要来得实惠得多。对5亿多中国市民来说，兑现房改伊始政府的承诺，对经济适用房进行“普惠制”，就是最大的小康工程、富民工程和民心工程。
但所有的这一切，都随着18号文的降临嘎然而止。牵涉大几亿中国市民的最大富祉， 就由于这一纸文件而改变了命运。在饱受了高房价这座“最沉重的民生大山”重压之后，人们不仅要追问，剥夺了几亿人最大利益的“政策巨变”，经过了价格听证吗？经过人大的审议吗？
我们都知道，现在不管是几角钱的公车、电费调整，还是块把钱的自来水、燃气费提价，就是十几、上百元的火车票涨价，都要进行价格听证。根据价格法的有关规定，“关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格等”，都应该进行听证。住房虽然也是商品，但它可谓是极为特别的“商品”，这不仅在于它具有公共产品的属性，而且由于城市土地的不可替代性及政府和开发商对土地的高度控制和垄断（市民既不可能把房子建为空中楼阁，也不可能同样也更不被允许到农村买地建房。他们买房的唯一选择就是开发商），所以它具有资源稀缺有限、高度自然垄断、非同一般商品的特性。除此之外，它还是和公民切身利益关系最大的商品，并且还是生活的基本必需品。对这样关系特别重大的特别商品，它实质上的价格政策（普通市民从可以买经济适用房到只能买商品房）巨变，比其他任何商品和服务价格的改变，更应该要进行全社会的价格听证。而不应该仅仅在几个政府部门内部“画圈圈”，更不能以开发商的“满意度”来作为制定政策的依据。
但18号文件的出台之时，最应该必须的程序——公众的听证却没有出现，最“刺眼”的开发商的“欢天喜地”却成为数亿市民心中难解的结！
实际上，从价格法来评析经济适用房的政策之变，还远远未能说明问题的严重性。我们在阐述经济适用房的基本属性时，曾经特别强调了经济适用房使宪法赋予公民 的基本居住权利有了具体的“落脚点”。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有”，也就是说是全民所有，至少是城市的居民共同享有城市的土地使用权，这 是社会主义的性质和优越性之所在。公民要在自己的土地上买房居住，不管是从人的生存权的角度，还是社会主义宪法的性质来讲，都不应该为了土地的使用权而交 纳“土地出让使用费”，除非是某些市民对土地使用权过多、超额的占有。而只有“普通市民的经济适用房”政策，才使宪法的这一精神得以基本的体现。因为只有 它至少可以保障80％以上的市民在购买和改善住房时，可以享受到“国家划拨土地”的使用权。而18号文一来，就使得这些原本可以无偿享有国家土地使用权的 绝大多数公民，一下子从现实中丧失了宪法和人权所赋予的对土地使用权天然享有的基本居住权利。随之而来的，不仅是要为在“自己的土地上”买房交“土地使用 费”，更要为开发商的暴利和地方政府的摊派乱收费买单。城市居民民生的“最沉重的大山”就是这样“堆积而成”。
一个行政主管部门起草的政府的文件，有没有权力改变宪法精神赋予公民的居住权利？有没有权力，对社会主义的“优越性”及“国家义务”进行“修正”？任何有法律意识和政治意识的人，对此都会毫不犹豫的作否定的回答。
人们还记得，在2006年的全国两会上，温家宝总理曾经庄严宣布，“在我国实行了长达2600年的”农业税“今年在全国彻底取消”，“这是具有划时代意义 的重大变革。”据了解，全国的农业税一年为336亿元，加上一起取消的700亿的各种集资和不合理收费，我国的八亿多农民，每年可节省近130元钱。按 70年计算的话，节省的金额为9000元左右。共和国总理为了民生的利益，可谓是锱铢必较。
但建设部起草的18号文，给民生带来的又是什么样的影响呢？如果按照人均30平方米、户均90平方米的小康要求和标准来算的话，一套30－40万元的商品 房，如果属正宗的经济适用房的话，至少可以少花土地出让费、开发商的暴利和政府乱收费在10万元以上；如果在房价高达6－7000元甚至更高的地方，节省 的金额至少在20－30万元以上甚至更多。
9000元和十几万元甚至是几十万元相比，谁轻谁重不言自明。何况两者在性质上又有极大的差别。前者是一个税负减免的问题，后者则是对宪法精神所赋予居民的基本居住权利一种剥夺，涉嫌构成了实质上的“修宪”。
所以，18号文在经济适用房政策上对绝大多数普通市民权利上的剥夺，不仅有违23号文所代表的房改的基本精神和对广大市民的承诺，而且从法律上和价格法也是相抵触的。更重要的，还是它对宪法精神下居民居住权利的“侵吞”。
 反思18号文出台的前前后后，人们不得不对行政主管部门的“作为”打上一串大大的问号：为什么中央高层领导对百姓的民生牵挂在心，而各级行政部门则对公民 的权利和利益如此冷漠和随意？为什么事关5亿多城市居民最大利益的政策之变，未经过人大审议就仓促实施？试想一下，如果把城市居民买房用地要交“土地使用 费”的思维模式照搬到农村去，农民在自己的宅基地建房也要向政府交巨额的“土地使用费”，那又会是一种什么样的情况？农村包产到户几十年后，原来的农业税 和各种摊派乱收费现已取消，而城市居民为什么原先自然享有的土地使用权，现在却只能在交上巨额的“出让金”和为开发商的暴利买单后才能取得，这到底是什么 使然？！
当中国的房地产发展被18号文这样的 “新的纲领性文件”导向了非健康的歧途，当这种极度不规范不健康的市场导致的高房价，已经越来越成为改变社会性质、制造社会动荡的最大的不稳定因素，当这 样的“新房改政策”产生，不管是在程序上还是在效果上已严重涉嫌违宪违法的时候，这种以牺牲5亿多中国城市居民最大利益为代价的“新房改文件”，还有存在 的基础和继续执行的必要吗？！

经济适用房，降低高房价的最有力的杠杆
 作为一个“代表中国最广大人民根本利益”的负责任的政府，它所制定的住房政策的最根本的核心，就是要让老百姓买得起房，要维护普通市民的基本住房权益。经 济适用房当初之所以被看成“房改的重要目的”和是房改是否成功的重要标志，就是因为只有它才能胜任“维护普通市民的住房权益、让老百姓买得起房”的历史使 命。
有两个城市的“经典对比”就很能说明问题。在江苏的苏北，有两个城市——徐州和盐城。这几年一个大力发展了经济适用房，一个停建和取消了经济适用房，结果两个城市的房地产市场的发展，出现了两种完全不同的走向。
徐州是苏北最大的一个城市，是苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心，素称“五省通衢”。徐州自房改实行以来一直大力发展经济适用房，据报道，有时经 济适用房甚至占到全年住宅建设总量的一半。徐州的房价也一直很平稳。2004年初的时候，徐州市区的平均房价为每平方米1873元，直到今年一季度，徐州 市区商品住宅均价才爬到了每平方米2367元。也就是在全国房价涨幅最高的这两年里，徐州的平均房改只涨了连500元还不到。究其原因，是因为徐州的经济 适用房在“打压”房价的高速增长。据报道，今年一月份推出了1000套经济适用房的销售方案，销售基价每平方米连1000元都不到。
而盐城则是苏北发展起来的一个新兴城市，据江苏省统计局的资料，2004年的时候，它的城镇居民人均可支配收入比徐州还要略低。据报道，也是在2004年 初的时候，它的城区的商品房售价也只有每平方米1698元。但由于它停建取消了经济适用房，房价是一路高涨。2004年当年就创下了房价上涨30.9%的 “惊人业绩”，并在苏北5城市中最早“跨过”了每平方米2300元的“房价门槛”。这就是有没有经济适用房给城市房价带来的直接结果。
也许由于苏北还比较落后，它房价的基数还比较低，所以经济适用房的“冲击力”看起来还没有那样“惊心动魄”。但像北京这样的高房价城市，经济适用房的有无 就“意义非凡”了。今年前两月，北京一下子暴涨了17.3％，分析一下市场的供求，最大的变化就是北京原来每年有200－300万平方米的经济适用房，都 改成了“定向”的拆迁安置房。正是在“失去”了经济适用房之后，北京人才能更切身的体会它的价值所在。当然，北京人也不会忘记“经济适用房的福”：在 1999年上半年，经济适用房曾一下子把北京的商品房价拉下了近千元；2002年北京房价同比下降249元，也是经济适用房作用的结果。
所有这些事例都表明，什么时候经济适用房得到了健康快速的发展，什么时候城市的房价就更接近老百姓的承受能力，广大市民的住房权益就得到了加强，更多的民众就能买得起房。这也就是为什么要把经济适用房作为衡量房改是否成功的根本原因所在。
2000年12月，温家宝还是副总理的时候就对建设部领导再三强调：“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的 房地产过热，有重要作用。”在后来全国房价暴涨后中央出台的一系列“政策组合拳”中，增加经济适用房的供应也被视为抑制房价过快增长不可替代的最重要的举 措。但就是这个抑制房价的最根本的措施，又有多少的地方政府在认认真真的执行？自从2004年全国的经济适用房投资所占比重“大幅度下滑到为4.6%” 后，又有多少地方政府 “拨乱反正”，加大、加快了经济适用房的发展？这也就难怪控制房价年年喊，年年房价照样飞（涨）。
现在，当高房价已成为洗劫民众财富、危害经济发展、制造社会不安的最大的不稳定因素的时候，经济适用房，已刻不容缓的到了“该出手”的时候了！




posted by huks @ 8:29 下午   0 comments